养老设施纳入REITs常态化发行范围 今日申报材料格式文本正式印发

来源:财经网 2024-08-06 18:03:11

8月6日,国家发展改革委办公厅发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知。

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图片来源:国家发改委网站

国家发改委正式印发REITs项目申报材料格式文本,其主要包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。

其中,对于增设的养老设施资产类型,需要提供养老机构设立许可证,还应说明发起人(原始权益人)是否从事商品住宅开发业务。

事实上,随着国内人口老龄化的加速,国家采取了一系列措施全方位支持养老产业的发展,包括直接的资金投入、政策优惠、金融创新等。其中养老设施纳入REITs常态化发行范围的这一举措,也将加速推动养老产业的发展。

增加了养老设施等资产类型

近日,国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》。

在国家发展改革委投资司负责人称,《通知》在征求各方面意见基础上,回应有关方面的实际诉求,适当扩大发行范围,增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。

在最新发布的基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报要求中,行业范围要求第十二项中即为养老设施,并要求依法登记并在民政部门备案的养老项目。

在项目基本条件要求上,要求显示对于首次发行基础设施REITs项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元,租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元。

前述负责人也提到,调整优化规模要求,明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目,以及首次发行规模超50亿元的项目,可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度,取消用于存量资产收购的30%比例上限,将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

此外,上述文件对养老设施的经营状况也提出了要求。对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目,发起人(原始权益人)应为开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。

和君咨询康养事业部高级咨询师秦婧表示,申报要求主要是对主体公司主营业务的考察,不过随着央国企、保险公司的大量布局,基础设施REITs常态化将辐射更多的养老设施。从实际操作的角度出发,原先地产主体再成立专门从事养老业务的新公司,也可以符合条件。

丰富投资模式 拓展金融渠道

事实上,为养老行业注入金融活水的举措不胜枚举。

其中,8月2日中国人民银行上海总部召开2024年下半年工作会议中明确,建立金融“五篇大文章”协同推进机制。推进普惠养老再贷款相关工作。开展上海金融科技创新监管工具实施工作。

此外,8月5日,中国人民银行等五部门印发的《关于开展学习运用“千万工程”经验 加强金融支持乡村全面振兴专项行动的通知》显示,结合新一轮农业转移人口市民化行动,加大对保障性住房建设、城中村改造的金融保障,积极满足农村转移人口就业、住房、创业、教育、医疗、养老等金融需求。

总体上,国家对养老产业的资金支持是全方位的,既包括直接的资金投入,也包括通过政策优惠、金融创新等方式间接支持养老产业的发展。扩大养老保险基金委托投资规模、中央预算内投资支持、财政政策优惠、丰富养老金融产品等,这些措施共同构成了支持养老产业健康、可持续发展的坚实后盾。

业内人士提到,对于产权性项目,不仅养老地产和长租公寓纳入REITs的通道被打通,各类基础设施配套或不可分割的酒店、底商等也可纳入,提升REITs的扩容空间。

业内人士称,此前养老项目融资面临着一些挑战和难题,比如养老产业融资模式单一,主要依赖传统银行信贷,缺乏其他融资渠道的支持;政府部门是养老产业主要的投融资供给来源,社会资本支持力度不足。同时,养老机构自身造血能力不足,需要依赖政府购买服务和其他政府支持来维持运营。通过丰富投资模式、拓展金融渠道、创新提供产品服务等措施,可以促进养老产业的健康发展。

为养老地产带来发展机遇

截至2023年底,我国60岁及以上老年人口达到2.97亿、占比21.1%;65岁及以上老年人口2.17亿、占比15.4%,我国已进入中度老龄化社会。

在此背景下,养老地产融合服务业、医疗养生与金融保险行业,形成众多行业融合的新兴业态,这要求重投入并整合多元资源,并因上下游产业链长,所以往往养老地产项目的回报周期较长。

根据灼识咨询统计,截至2022年年末,我国共有各类养老机构和设施38万个,养老床位合计822万张,每千名老人所拥有的养老床位39张,与先进国家的50-70张仍有一定的差距。

业内人士称,我国当前在卫生机构每千人床位数的基础上,针对老年群体的养老服务供给,尤其是在融合老年护理与疾病治疗功能的养老地产方面,尚显不足。鉴于此,未来数年,我国迫切需要加大力度,发展能够全面整合老年照护、健康管理、疾病治疗等多维度服务于一体的老年地产产业,以满足日益增长的老年人口对高质量养老服务的需求。

海通国际证券推测,假设未来我国养老服务床位数年均增速为2%-4%,每张床位对应住宅地产建面为25-35平米(相当于两室户住宅建面50-70平米)。由此推算,截至2050年我国新增养老地产潜在需求为1.52亿平-5.75亿平(中性假设下是3.18亿平)。因此,未来我国老年人口群体庞大,巨大的老年人群为养老地产带来发展机遇。

民政部党组书记、部长陆治原在接受媒体采访时称,目前养老服务体系还存在居家社区养老服务供给不足、养老产业规模偏小、专业护理人才短缺等问题。党的二十届三中全会对积极应对人口老龄化,完善发展养老事业和养老产业政策机制等作出系统部署,为我们加快实施积极应对人口老龄化国家战略,构建中国特色养老服务体系提供了重要遵循。

文|朵朵

朵朵/文