8月6日，国家发展改革委办公厅发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知。

图片来源：国家发改委网站

国家发改委正式印发REITs项目申报材料格式文本，其主要包含项目基本情况、参与主题情况、REITs设立方案、项目基本情况、项目合规情况、运营管理安排、募集资金用途情况等内容。

其中，对于增设的养老设施资产类型，需要提供养老机构设立许可证，还应说明发起人（原始权益人）是否从事商品住宅开发业务。

事实上，随着国内人口老龄化的加速，国家采取了一系列措施全方位支持养老产业的发展，包括直接的资金投入、政策优惠、金融创新等。其中养老设施纳入REITs常态化发行范围的这一举措，也将加速推动养老产业的发展。

增加了养老设施等资产类型

近日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。

在国家发展改革委投资司负责人称，《通知》在征求各方面意见基础上，回应有关方面的实际诉求，适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。

在最新发布的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求中，行业范围要求第十二项中即为养老设施，并要求依法登记并在民政部门备案的养老项目。

在项目基本条件要求上，要求显示对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元。

前述负责人也提到，调整优化规模要求，明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

此外，上述文件对养老设施的经营状况也提出了要求。对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

和君咨询康养事业部高级咨询师秦婧表示，申报要求主要是对主体公司主营业务的考察，不过随着央国企、保险公司的大量布局，基础设施REITs常态化将辐射更多的养老设施。从实际操作的角度出发，原先地产主体再成立专门从事养老业务的新公司，也可以符合条件。

丰富投资模式 拓展金融渠道

事实上，为养老行业注入金融活水的举措不胜枚举。

其中，8月2日中国人民银行上海总部召开2024年下半年工作会议中明确，建立金融“五篇大文章”协同推进机制。推进普惠养老再贷款相关工作。开展上海金融科技创新监管工具实施工作。

此外，8月5日，中国人民银行等五部门印发的《关于开展学习运用“千万工程”经验 加强金融支持乡村全面振兴专项行动的通知》显示，结合新一轮农业转移人口市民化行动，加大对保障性住房建设、城中村改造的金融保障，积极满足农村转移人口就业、住房、创业、教育、医疗、养老等金融需求。

总体上，国家对养老产业的资金支持是全方位的，既包括直接的资金投入，也包括通过政策优惠、金融创新等方式间接支持养老产业的发展。扩大养老保险基金委托投资规模、中央预算内投资支持、财政政策优惠、丰富养老金融产品等，这些措施共同构成了支持养老产业健康、可持续发展的坚实后盾。

业内人士提到，对于产权性项目，不仅养老地产和长租公寓纳入REITs的通道被打通，各类基础设施配套或不可分割的酒店、底商等也可纳入，提升REITs的扩容空间。

业内人士称，此前养老项目融资面临着一些挑战和难题，比如养老产业融资模式单一，主要依赖传统银行信贷，缺乏其他融资渠道的支持；政府部门是养老产业主要的投融资供给来源，社会资本支持力度不足。同时，养老机构自身造血能力不足，需要依赖政府购买服务和其他政府支持来维持运营。通过丰富投资模式、拓展金融渠道、创新提供产品服务等措施，可以促进养老产业的健康发展。

为养老地产带来发展机遇

截至2023年底，我国60岁及以上老年人口达到2.97亿、占比21.1%；65岁及以上老年人口2.17亿、占比15.4%，我国已进入中度老龄化社会。

在此背景下，养老地产融合服务业、医疗养生与金融保险行业，形成众多行业融合的新兴业态，这要求重投入并整合多元资源，并因上下游产业链长，所以往往养老地产项目的回报周期较长。

根据灼识咨询统计，截至2022年年末，我国共有各类养老机构和设施38万个，养老床位合计822万张，每千名老人所拥有的养老床位39张，与先进国家的50-70张仍有一定的差距。

业内人士称，我国当前在卫生机构每千人床位数的基础上，针对老年群体的养老服务供给，尤其是在融合老年护理与疾病治疗功能的养老地产方面，尚显不足。鉴于此，未来数年，我国迫切需要加大力度，发展能够全面整合老年照护、健康管理、疾病治疗等多维度服务于一体的老年地产产业，以满足日益增长的老年人口对高质量养老服务的需求。

海通国际证券推测，假设未来我国养老服务床位数年均增速为2%-4%，每张床位对应住宅地产建面为25-35平米（相当于两室户住宅建面50-70平米）。由此推算，截至2050年我国新增养老地产潜在需求为1.52亿平－5.75亿平（中性假设下是3.18亿平）。因此，未来我国老年人口群体庞大，巨大的老年人群为养老地产带来发展机遇。

民政部党组书记、部长陆治原在接受媒体采访时称，目前养老服务体系还存在居家社区养老服务供给不足、养老产业规模偏小、专业护理人才短缺等问题。党的二十届三中全会对积极应对人口老龄化，完善发展养老事业和养老产业政策机制等作出系统部署，为我们加快实施积极应对人口老龄化国家战略，构建中国特色养老服务体系提供了重要遵循。

文｜朵朵