8月14日，2024博鳌产业科技大会在海南召开。金地威新产业研究院院长葛培健以“产业园区进入存量时代的致胜之道”为主题发表演讲。

他提到，产业园进入存量时代，显示出来的后果是高空置、低回报。“上海市2023年第二季度的整体空置率高达26.7%，北京也达到27%，而产业园reits的平均总资产净利率在2022年也低至1.17%。”

与此同时，葛培健提出，当前传统产业园区面临几大挑战，包括产业不集聚、招商不重质、载体不适配、能耗不达标、数据不智联。

在葛培健看来，产业园投资运营商可能需要做出三个方面的转变。

第一个转变是从“空间提供商”到“产业运营者”，关键词从“空间”转向“产业”；第二个转变是从“时间合伙人”向“产业赋能者”的演变。园区要转型为“产业赋能者”，通过更深入的服务和支持，帮助企业在产业链中的各个环节提升竞争力；第三个转变是从“园区运营者”向“生态链接者”的演变。

他也认为，“城市创新区”也许是未来产业园发展的方向。城市创新区是指聚集创新机构与企业集群，并与初创企业、企业孵化器、新型机构等形成创新生态系统的地区。

根据上海FTA的研究，城市创新区可以分为五大主要类型，具有“五高”的空间特征：高密度的混合、高频度的交流、高感性的场景、高层级的业态以及高敏捷的体验。

葛培健指出，提升创新区运营需要具备七大核心竞争能力。包括政企强协同的公关能力，完善“政府主导、市场化经营”的开发模式；以产品力为重点的开发能力，形成轻重平衡的企业品牌；数字化赋能的招商能力，形成全流程客户运营操作模型；平台化链接的运营能力，构建专业化的产城运营服务体系；资本化联动的资管能力，形成募投管退高质量发展的循环机制；圈层化强链的生态运营能力，形成推动产业集群化发展的生态圈；专业化牵引的组织能力，培养分工合理的市场化团队。