时隔23年，李嘉诚在北京的最后一个项目终于要面世了。

该项目位于朝阳区的朝青板块。这里有着密集的车流和人流，被业内称为CBD后花园，交通等各项配套较为成熟。而朝青板块几年罕见供地，导致周围大部分房源房龄都比较大。在这样的背景下，一块2001年即拿地的项目将于今年9月份开盘。

项目名为御翠园，目前已经是准现房，由8栋16-18层的高层住宅及18栋联排产品组成，高层面积为140平方米、185平方米，联排面积为345平方米、400平方米，起价在1350万左右。

当时楼面价约为1750元/平方米，经过23年的时光流转，现高层均价已经达到9.8万/平方米。这意味着现销售价格是当时楼面价的50余倍。

对此，李嘉诚曾表示在内地并未有囤地计划或意图。御翠园置业顾问则表示，这是公司的决策，我们也不清楚。

23年后入市 板块已经成熟

御翠园拿地还要追溯到2001年，彼时李嘉诚掌管的长江实业旗下和记黄埔在北京以7亿元拿下姚家园地块，地块总建筑面积达40万平方米，楼面价约1750元/平方米，当时预计分3至4期发展，建设超过3000个住宅单位。此后，该地块项目进入超长周期开发，项目价值随着时间推移不断攀升。

姚家园地块一期包括逸翠园、“御翠尚府”等多个项目。拿地四年后，2005年6月逸翠园一期才动工，当时销售均价9230元/平方米。

而直到2012年左右，“御翠尚府”入市销售，销售均价已经达到3万元/平方米，部分楼盘单价甚至超过了4万元/平方米。

也正因为历时了20余年，御翠园主打的卖点之一就是片区周围配套较为成熟，不需要等待完善。

从位置上看，御翠园位于东北四环和五环之间，属于朝青板块，位置较为稀缺。距离朝阳大悦城和丽都商圈都在3公左右里，去国贸、三里屯等繁华商圈也比较方便，未来还规划了华润万象城。

交通便利，四通八达。距离项目200米左右为地铁3号线体育中心站，预计下半年开通运营。距离项目约2公里即机场第二高速，约1.3公里处为朝阳高铁站。

教育方面，距离项目900米左右是北京二中，东侧三公里为北京拔萃双语学校。

周边有朝阳公园、京城森林公园等较为丰富的公园资源。

北京市住建委官网显示，御翠园于2023年7月18日就取得预售证。有媒体消息称，在此之前，这个项目启动过两次，都未开盘。

不仅如此，因拿地距离开盘时间过久，御翠园产权仅剩50年。

过时的户型

御翠园准许销售面积为9.32万平方米，备案名为“逸翠园，共包括9栋住宅楼，3栋平层、6栋联排别墅，473套房源，容积率2.5。此外，御翠园还有5栋平层住宅和12栋联排别墅未在销售名列。是目前北京在售最大楼盘。

从户型上看，御翠园平层和别墅均有两种户型，建面140平方米和185平方米，联排别墅建面约345平方米和400平方米。

项目平层的两个户型基本差不多，只不过185平方米放大了尺寸，户型也不是市面上普遍的四叶草，而是上一代的双面宽产品。且厨房的面积加上阳台总共才12平方米，而次卧卫生间10平方米，厨房外面赠送的生活阳台略弥补了厨房较小的不足。

在185平方米样板间可以看到，客厅南面并未全开窗，由于飘窗的设计，窗户上没有到顶，下没有落地，窗墙比有限，进深大的户型会放大这一缺点，会影响采光。

此外，一位业内人士表示，别墅一层也没有老人房设计，起居室没有套间设计，整体5层的别墅没有电梯井，进一步体现出户型比较老旧。

住建委官网显示，御翠园均价在90672.35元/平方米-98144.87元/平方米之间。

项目置业顾问介绍，御翠园属于准现房销售，预计明年6月30号毛坯交付，如果精装的话，单价得到12万+，目前平层和别墅住宅为98折优惠。现在陆陆续续看房的人很多，如果购房者有喜欢的房源，可以交50万元诚意金，抢占房源，开盘直接签约，预计下个月开盘，别墅先开79套，平层开三栋楼。

从周边二手房看，根据贝壳平台，紧邻御翠园的逸翠园和郁翠尚府均是8-9层的板楼洋房，容积率低至1.48，目前小区挂牌均价差不多，均为8.89万元/平方米。观湖国际和泛海国际均价略高，均价分别为9.97万/平方米、10万元/平方米。

不过，与观湖国际和泛海国际相比，御翠园位置略差，且购房者在装修上也需要一些成本投入。

总体来说，御翠园所处板块比较优越，但户型过时，毛坯交付的价格与周围二手房对比，优势并不明显。