9月22日，一则央行敦促四大行放松房地产限贷政策的传言不胫而走。

《财经》记者了解到，央行副行长刘士余的确于9月19日召集四大行相关负责人座谈，央行开会的目的是想了解一下房地产市场目前情况，并提前做好政策储备。作为宏观调控部门，央行对于房地产市场一向非常敏感，在中国这样一个重投资的经济体中，房地产的走势与银行资产质量和整体经济形势密切相关。

2008年国际金融危机的教训之一就是资产价格对于整体宏观经济稳定有着重要的影响。

一位熟悉政策制定的人士指出，为了应对经济运行可能发生的各种极端情况，包括央行在内的各个部委均会提前做一些政策储备，这样就可以有备无患。实际上不仅央行，比如发改委也会做一些项目储备，但从酝酿到真正的政策落实，一要看经济环境，二要走批准程序。涉及重大金融政策的调整，要经过银监会、发改委等部门会签，并报国务院批准。“大家已经意识到，下半年宏观经济政策，房地产是关键的变量，所以要来讨论一下。”

讨论是事实，但央行也希望通过这次会议向四大行进行“窗口指导”。熟悉政策制定的人都清楚，一项政策从酝酿到出台需要很长时间，这时监管部门通过面谈的方式吹吹风，不失为具有中国特色的监管方式。

在央行9月19日开完会后的一周，四大行就相继发表了支持按揭贷款投放的表态。

社科院金融研究所银行研究室主任曾刚说，此前的调控是为了防止房地产泡沫，从需求端进行了控制，现在房价开始下跌，退出也是正常。

但市场对央行窗口指导的效果并不乐观。某国有大行权威人士指出，中国银行业的不良率已经连续12个季度在上升，这时银行的整体风险偏好肯定要收紧，要找放心的项目去做，不放心的都会收缩。

银行审慎表态

2013年，中央政府为了抑制过快上涨的房价，曾经祭出新版“国十条”。各部委和各地又纷纷出台严厉的限购和限贷政策。

以北京为例，限购体现在外地户籍在北京不准购房。限贷政策体现在本地户籍首套房首付比例30％，二套房有房贷首付70％，无房有贷款首付60％。而利率折扣优惠在银行资金成本上升的情况下也一度绝迹。

2014年9月，随着8月宏观经济运行数据的公布，市场对于中国经济下行的担忧不断加剧。

9月18日，国家统计局发布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。房价全面下跌趋势已经确立。央行近期公布的《2014年第三季度城镇储户问卷调查报告》也显示，目前房产投资已经跌出了居民投资意愿的前三甲。市场“稳增长”的预期骤然升温。

关于放松限贷政策的具体内容，市场流传颇多的是“二套房贷还清可视同首套，三套房以上自行定价”。此前，监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”，即是否是首套房，既要看家庭名下是否有房产，也要看是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

2014年9月22日下午，福州市政府网站发布房地产新政策，房贷余额还清算首套房。但在四大行的对外口径中，却并未看见对此的表述。

中行在9月24日晚表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合力购房需求。

农行在同日发表声明称，农行将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，有限满足居民家庭首套和改善型住房消费需求，加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。

稍早表态的工行称，其正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

建行则认为，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准。

尽管宣誓支持，但从“有限满足”、“市场化导向”、“从实际出发”等字眼来看，四大行支持的背后透着审慎。

对于按揭贷款，在房价上涨的时候，其不良率是银行各种贷款中最低的，但如果房价一旦持续下行，其坏账率就会快速上升。从国外的经验来看，如果出现价格大幅下滑的话，就会有大量购房人弃房，给银行资产质量造成重大影响。

事实上，受经济增速下行的影响，目前商业银行包括银行卡在内的个人金融条线贷款不良率正在上升。从个体理性角度看，市场越不好银行放贷就越谨慎，而放贷越谨慎房地产的需求就越弱。2014年上半年，全国范围内可以提供优惠利率的银行数量一路减少，这与楼市下行趋势呈现高度的一致性。

地方政府先行放松

相对于中央政府的审慎，习惯于“土地财政”的地方政府早就等不及了。在限贷政策放松前，以松绑限购为特征的第一轮房地产救市，已经历时近三个月，目前仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚等六城市仍在坚守，但从市场数据来看，该轮救市基本失效。

有分析人士指出，松绑限购已不是影响楼市发展的关键政策，市场已把更多的希望寄托于松绑限贷之上。围绕限贷等政策，地方政府正在展开第二轮救市。

比如，一些地方政府通过地方性银行来引导大中型商行下调利率。一些地方性银行的决策权在于地方政府，因此只要政府有需要，就会配合，比如此前青岛银行、温州银行分别推出8.8折、9折优惠利率并安排专项房贷资金。

另外，还有一些地方通过放宽公积金贷款政策来扩大信贷规模，南昌首套房公积金贷款首付比例降至两成，湖北省要求提高公积金贷款额度、准许公积金异地购房。

上述国有大行资深人士表示，在中央部委出台措施之前，各地方政府早就想办法刺激了，它们采取了要求银行配合、要求房地产商不能随便降价等措施。但问题是如果靠政策抬，总有一天会跌得更严重。这就需要一个权衡，是只顾眼前，还是允许阶段性的波动。

湖南一位三线城市房地产开发商对《财经》记者说，其所在城市房地产问题主要出现在开发区，那里新建住宅入住率很低，老城区的住宅价格则相对稳定，但即便如此，也采取了内部员工购房优惠等变相降价措施。

出于救市的目的，在今年7月、8月间，地方政府纷纷松绑限购令，并试图对银行房贷政策进行干预。而银行与政府博弈的结果是8月、9月间优惠利率占比有所反弹，但背后却附加了种种苛刻的限制条件，使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及。

金融搜索平台融360在《2014年中国房贷市场9月报告》中举了民生银行的例子。该行上海分行规定近三个月内金融资产超过500万元的客户，首套房可以享受8.5折利率。这500万元并非完全是存款，还包括客户购买的理财产品，而且期限要保证在六个月以上。发放贷款后六个月之内，民生银行会严格监控客户在该行的金融资产，一旦发现不符合优惠要求，将调整相应贷款利率。条件苛刻，可见一斑。

放松效果几何？

在今年5月份时，央行副行长刘士余就曾召集部分商业银行召开以住房金融服务为主题的座谈会，在是次会议上，刘士余曾要求参会的商业银行提高个人按揭贷款发放效率，并合理定价。但几个月的实践表明，市场的力量远大于领导表态。

一位工行内部熟悉房贷政策的人士称，银行是否放松按揭贷款政策取决于两个条件：一是行内有没有贷款额度，二是按揭贷款是否挣钱。今年以来，银行个金条线的个人经营贷款不良率上升很快，授信会相对谨慎，因此个人经营贷款腾出的额度可以转到按揭上。另一位股份制银行知情人士也证实，小微贷款不良率在今年以来上升很快，该行放贷政策已经更趋审慎。

即使有额度腾挪出来，银行对按揭贷款也会非常审慎。

“真做出不良的时候谁来负责？如果不是政府负责，银行的行为就会打折扣。”上述国有大行权威人士说，在市场形势不明朗之际，银行放贷政策肯定会审慎。

事实上，银行在具体操作上肯定不会不顾监管机构的意见，会采取一些行动，但也会想各种办法规避。比如即便放开，也会实施各种限制条件。这样给客户的印象是，不是银行不做，而是你达不到银行的条件。

人们担心的是，即使限贷政策放松，也很难改变市场的基本面。曾刚表示，松绑限贷政策短期内会影响市场预期，但是并不会对基本的供求关系产生影响。

一位中国金融界资深人士说，监管部门、社会公众和媒体对于房地产市场看法都要辩证和理性一些。高的时候认为会有问题，出台了很多政策，现在刚刚出现环比同比幅度不大的变动，又觉得不行。在他看来，在房价这个问题上各界也要保持定力。对于央行喊话的效果，他表示，任何一个模式如果不符合可持续发展的原理的话，都难以真正持续下去，这是市场经济必须遵循的规律。

“原来采取那么多行政措施或者准行政措施来调控房价，事后并没有达到既定调控目标，现在没有采取很多行政措施，反而达到了前些年希望达到的效果，这是否更好地说明了要发挥市场对资源配置的决定性作用。”上述银行界资深人士说，“通过目前房地产市场的起伏，正好可以总结一下如何更好摆正市场和政府的关系。”