——专访房地产投资管理公司TIAA Henderson董事局主席及CEO
在中国经济增速下滑，商业地产前景不明的时刻，全球最大、多元化房地产投资平台之一TIAA Henderson却在加大对中国商业地产的投资。
TIAA Henderson的董事长Thomas Garbutt和CEO James Darkins在投资行业拥有30年以上的从业经验，亲身经历过世界各地的经济周期和金融风暴，特别是对不同时期和条件下的房地产投资有独到见解。
近日，Garbut和Darkins在天津夏季达沃斯论坛接受《财经》记者专访，谈及如何看待当下全球政治经济走向、如何在减速的中国寻求商业地产投资机会以及零售地产如何应对互联网等话题，为关注中国商业地产的人士提供了一个国际视角。
TIAA Henderson成立于2014年4月，由TIAA-CREF和Henderson分别持有60％和40％股权，共计管理全球710亿美元的房地产资产，主要分布在五个领域，写字楼、商业地产、物流地产、住宅地产和债券投资。
其中，TIAA-CREF创建于1918年，是美国最大的教师退休基金之一，管理资产达5200亿美元，其中房地产资产为480亿美元，绝大多数分布在北美。而Henderson创建于1934年，是欧洲最大的专营资产管理公司之一，管理资产达752亿英镑，其中房地产资产为125亿英镑，绝大多数分布在英国和欧洲。
新兴市场风险变大
《财经》：2014年过去一半，你们如何看待欧美以及新兴地区的经济走势？
Thomas Garbutt：欧元区自2013年下半年已从衰退中渐渐走出，却没有延续传统上“外围国家与核心国家”的复苏逻辑，一些核心国家如法国和荷兰增长会较缓慢；相反，一些外围国家，尤其是西班牙与爱尔兰，因为在产业机构及劳工政策方面实施了显著改革，又受益于全球贸易回升，目前经济增长较快。
美国方面，随着政府支出计划的出炉以及债务上限问题的和解，今年的经济增长会加速，商业地产的投资者会获得较为稳定的回报。更重要的是，新兴市场的动荡可能会导致更多的钱回流美国市场，进一步增强对（美国）商业地产的需求。
中国方面，一方面政府依旧非常重视基础设施的投资建设，想要以此来维持中国经济的高速增长；而另一方面，政府力图限制信贷的高速扩张，以控制风险。这两方面需求的平衡预示着中国的经济将面临较大挑战。
日本方面，从经济增速和通胀控制来看，安倍经济学无疑是成功的。但这种政策可否持续，要看商业投资和出口方面的改善，能否抵消支出放缓和消费税上涨给经济带来的影响，现在下结论还为时过早。
总体来说，今年在全球范围内不断上升的政治摩擦和利率风险会对国际资本流动造成影响，这一点将对各地房地产市场产生显著影响。世界各国央行很难步调一致，因为它们所面临的经济环境各异。需要注意的是，新兴市场会存在更多的风险，随着美联储削减资产购买政策的进一步出台，亚洲各国的货币将进一步贬值，并且国内利率会上升，隐含更多的经济和政治风险。
《财经》：除了业务分布广泛的美国和欧洲，你们如何看待亚太地区的投资机会？你们会寻找当地合作伙伴吗？
Thomas Garbutt：整体来说，我们的投资重点是成熟市场的核心资产和经济复苏所带来的新机会。
在亚洲，我们集中关注三个区域——澳大利亚、日本和中国，虽然我们的投资人大都在美国或者欧洲居住，但无一例外都对这三个国家特别感兴趣：日本房地产正日渐复苏，澳大利亚长期来看仍有周期性机会，而中国市场交易非常活跃。
James Darkins：我们的合作方式有两种：第一种是作为股权投资伙伴，大家都是股东，一起到新市场开发与整合资源。第二种是作为管理的合作伙伴，因为做商业要求一个很专业、拥有广泛客户关系的团队去运作，我们要求合作对象必须更加本地化，全世界都是这样。
与此同时，有一个趋势非常显著，即亚洲国家例如中国、韩国、新加坡正日益着眼于欧美等海外地区的投资机会，最新的数据显示中国有大量的企业和资本走向国外。
中国市场的困难与时机
《财经》： 中国走出去，外国走进来，你们如何看待这种互动？
Thomas Garbutt：这种互动是双向的，意味着资本正在东西方之间保持着一种平衡的流动状态。我们可以充当一个双边合作平台。
首先，我们会把境外的资本带进来，我们有很好的营运团队和投资人，天津小镇奥特莱斯项目就是最好的案例，我们把欧美的一线大牌带入中国，人们不用出国可以低价购买欧美的正品，这个需求日益巨大。
其次，我们也与中国的房地产企业建立投资伙伴关系，例如可以通过成立合资公司，帮助它们投资海外市场。当然，还有其他投资方式，包括通过委托/独立账户共同投资，例如与Australia Super一起合作投资伦敦的物业，通过俱乐部投资以及通过在欧洲、美国和亚洲现有的基金组合进行投资等等。
《财经》：中国开发商走出去，你觉得是出于什么动机？回报率与在中国比较如何？
Thomas Garbutt：数年前，我就跟绿城等中国企业有接触。对这些企业来说，它们追求的不是一个单独的回报率。
首先，要搞清楚它们追求的是何种类型的回报。如果它们只是做一个机会投资，可能无法获得像其他地区，例如中国本土那样高的投资收益。国外和国内市场不一样，企业要根据实际情况去调整回报预期。如果它们做长期持有型的投资，追求的是多元化分散投资风险，减弱汇率波动的以及本土经济放缓的风险，那么这些投资就变得很有意义。我觉得衡量投资的标准应该多元化，不要一对一的比较回报率。
很多中国公司最近都有雄心要变得更加国际化，它们在扩大业务的时候，不见得是追求回报，也可能出于更好地配比资产和负债的考虑，例如平安保险买了英国伦敦的劳合社大楼(The Lloyds building)，如何在安排好资产、负债的时间结构的前提下，为保险资金实现更好回报，这也是一个考量。
《财经》：会不会是由于对中国商业地产前景不看好？你觉得中国市场有没有泡沫？
Thomas Garbutt：首先，我们基金是做长期投资，我们在看待中国商业地产的未来时，不会去盯紧周期波动。中国是全球第二大经济体，这个事实让我们会持续关注中国市场，从长期来看，我们都会是一个重要的参与者。
其次，我们现在做的奥特莱斯项目是个很好的产品，四年前大家都没看到这样的机会，我们找到了一流的合作伙伴和商业角度。目前，除了做奥特莱斯这个商业类型，没有计划做其他项目。
我们选择投资标的时非常谨慎和严苛，要求商业地产必须是地区主导型的，要看周边覆盖人口数量，以及是否有重量级竞争对手，困难是我们要跟政府不断协调，有时政府的控制导致我们很难确立优势，我们必须要寻找能保证长期收入的项目。
长期来看，我们对中国商业地产抱有很大的期望，尤其是对一些重点的细分市场，中国的商业地产正在日渐成熟，目前正是发掘新项目和提升已有资产价值的好时机，此举也是为了满足中国乃至亚洲市场投资组合对于核心资产交易的需求。
我们在欧洲也经历了很严重的衰退，就像所有人都预测中国经济要减速，差别就是硬着陆还是软着陆，但是我们在欧洲的商场的销售依然在逐年上升，所以问题在于商业要抓住客户的需求，即使是经济下行期，人们也希望穿得漂亮，这些需求永恒存在。
当然就住宅地产而言，市场对泡沫的关心已经持续很久。可以预见，在接下来的数月内，由于库存的上升和售价的下降，中国住宅市场将面临一些困难，我们认为中国政府在这件事上有很大的发言权。
如何应对电商冲击
《财经》：商业地产的萧条不乏电商冲击的影响，你觉得如何应对？
Thomas Garbutt：首先，要肯定互联网冲击对零售商业有影响。
这就是我们为什么坚持要做地区主导型的商业，只有你能主导，然后创造体验，通过互联网的线上互动，线上线下配合促进销售，才能更好地抵制电商的冲击，非主导型的商业遇到的问题更大。我相信互联网的蔓延会帮助主导型商业，打击非主导型商业。
所谓“主导”的意思，就是在该区域有充分的人群覆盖、产品有特色且没有其他的太多主要竞争者。
James Darkins：一个很有意思的事情是，面对电商的解决方式只有拥抱互联网、拥抱新科技，最后使它成为你购物体验的一部分。
如果你看看我们在英国和欧洲各地做的店铺，就会发现我们既有实体店，也有很多展厅，客户可以来取他们在网上订购的货物，也可以随便逛一逛，看见合适的、或者想要其他颜色和款式，就有销售人员专门记录，并上网下订单，有快递直接送到客户家里。
简单地说，就是线上要和线下结合。线上订了货，可以到实体店去取货，也可以去实体的体验店，体验之后的购物效果才会更好。总之，你不能视而不见这种线上购物的趋势，你必须将这个趋势设计到你的商业中去。
