产业观察

2014年9月30日，央行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》），从中央金融管理机构的层面联手出台了一系列刺激楼市的政策，托底意味十分明显。

这几乎是2009年以来最为宽松的房地产信贷政策，其中不少条款的力度超出市场预期，包括重现历史性的7折利率、对首套房的认定“看贷不看房”等等，而取消对购买三套房的房贷限制以及允许银行自行决定三套房首付比例等条款，甚至推翻了以往根据投资者的属性来施行房地产政策的逻辑。

就7折利率而言，因为按揭贷款利率水平是决定买房者的杠杆能力的核心指标，在房地产下行通道中，刺激居民增加杠杆能够在一定程度上促进增长，实际上此前各地政府已或明或暗地放开限购、限贷和一些首付限制。

今年上半年一般贷款利率下滑，但个人住房贷款利率不降反升，反映了商业银行在吸储渐难、息差收窄和地产走势堪忧的情况下，并无意愿降低个人住房按揭贷款利率，所以最终商行按照7折利率执行的可能性非常低。

《通知》中还提出，通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）来增加按揭贷款。

根据中国的市场现状和技术性水平来判断，短期内MBS不会有特别大的进展。业界推测，MBS未来可能由国开行牵头试点，例如由国开行购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品向央行融资。

相较之下，对于“认贷不认房”这一条款，各大商业银行更容易达成共识以及确认执行。

所谓“认贷不认房”，是指监管部门对首套房贷的认定标准大幅放松，对拥有一套住房并已结清相应房贷的家庭，再次购买住房依然按照首套房贷政策执行。

这显然能释放出一些被抑制的购房需求，根据此前规定，已经拥有一套住房的申请人，即使结清贷款也只能执行二套房贷政策，即首付需要支付60％-70％，利率为基准利率的1.1倍至1.2 倍。业内大致共识是，这一政策变动最大能释放出约30％的新增需求。

个人住房按揭贷款本就属于银行的优质资产，而刚需客户的还款能力通常低于改善型客户的还款能力，因此这一政策符合银行本身的利益诉求，银行更倾向于贷款给这类优质客户。

央行此举就是通过释放此前被抑制的需求，来解决房地产行业供应过剩的问题，更重要的是救地方政府债务危机之急。

最后一项对北上广深之外所有城市三套房的放开，等于为多套房贷款的申请人提供政策出口，此前是对已有两次贷款记录的购房者停止发放贷款。这说明，投资性购房也在此次政策鼓励的范围之内，为了刺激行业回暖，政府已放弃区分购房者的属性。这些政策比2008年都要宽松。

迄今为止，政府通过解除限购等措施试图挽回地产颓势的努力宣告无效。2014年以来，中国房地产进入下行调整期，大中城市房价几乎全部沦陷，8月北上广深的房价环比跌幅均超1％。

房地产疲弱已经拖累固定资产投资增速放缓，也成为中国经济低迷的重要原因。

政府需要通过促进地产回暖来对冲整体经济下滑，通过房地产对经济形成更强的支撑，从而为改革寻求空间。

可以预期，在《通知》下发之后，短期内居民的购买力得到提高、商业银行放宽信贷标准，房价下行趋势得到缓和以及房企销售进一步稳定。

从长期来看，政策难以扭转房地产的下行周期，特别是与2008年、2009 年相比，房地产供需关系的逆转、人口结构的变化、房价持续升值的预期出现扭转、社会资金正在撤离房地产市场等因素，均降低了居民购房投资意愿。大量的呆坏账，也制约了商业银行对于地产信贷的支持力度和意愿。

中国房地产市场不可能再像过去一样繁荣复兴，即使一时间销售回暖，其可持续性也依然存疑，开发商对于未来市场的判断是否因为政策调整变得乐观，同样难以确定。唯一可以确定的是，政府对于经济的刺激政策仍未结束。