产业观察

新政”出台之后，A股地产板块一片飘红，但是真实情况远没有那么乐观。

2015年4月2日晚，地产标杆企业万科（000002.SZ）发布一季度预告，称实现净利润6亿至7亿元人民币，同比下降54％至61％。去年4月底，万科公布2014年一季度财报，实现净利润15.3亿元，同比下降5.2％。那是万科13年来首次出现一季度净利同比下滑。

楼市的低迷可见一斑，地产商们对“供给过剩”认识一致，不再大量囤积土地，并减缓了新开工和新投资的数额。这给地方政府的资金链和中央政府力保的GDP增长带来极大压力。

从2014年中期开始，政府在房地产政策上逐步走向宽松，但均未收到明显成效。此刻出台的“3·30地产新政”，在幅度上超出预期，释放了积极的信号，无疑是一剂市场强心针。

首先，二套房首付降至40％，释放了部分刚性需求和改善性需求，同时也能刺激一些投资需求，因为银行的资金最为便宜，杠杆的提升则意味着投资者对投资的溢价要求会降低。

其次，营业税优惠由“满五”改为“满二”，降低了买卖双方的交易成本，提高二手房市场的活跃度、促进资产变现，流动性的增加带来资产价值的提升。

其余如促进公积金贷款等诸多政策，能够提高公积金的个贷率，等于加大定向住房贷款投放，因为三四线城市房价低，适合公积金贷款，受到的刺激作用更大。

可以预见，政策出台之后市场交易量将上行，价格也会出现上涨，但幅度不会很大，因为最终决定价格的还是供求关系。从整体上看，全国地产市场的现状还是“供过于求”，这个去库存的阶段需要两三年的时间，之后才可能出现价格的稳定回升。

值得注意的是，“3·30”的利好政策是在市场消化了“房产税”与“实名制”等负面消息之后出现，这是一个“找补”，你可以理解为：政府在对市场上出现的负面预期进行对冲，上一手将各种购买需求都压下去，这一手又将刚需和真正的改善性需求拉上来。

可以明显看到，这届政府不会突然抛出一个强大的刺激或者打压政策，而是力求在温和变化中寻找平衡，以逐渐调节扭曲的供需结构，通常步骤是：出了政策之后观察市场反应，在合适的时点，对各种可能的风险预期祭出对冲。而其政策衔接在“度”和“节奏”上，都比上届政府做得更好。

此前十年，房地产一直在均衡线之上“过热”运行，自2014年首次跌入“过冷”区域，但作为经济中最重要的产业之一，它应该是跟随GDP稳定上行的一条曲线，“过热”和“过冷”都不是政府希望看到的。

这次“3·30”政策出台，显然是政府为房地产去库存、走出“过冷”和化解相关风险所做的努力，结合3月27日出台的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，一方面，在需求方刺激市场回暖；另一方面，在供给方调节土地供应。

政府的目标是助力房地产市场去库存并回归稳定，降低房地产相关的金融风险，而绝不会是刺激房地产价格的再次上涨。行业的发展有其自身的规律，中国房地产市场已经处于转型期，期待政府政策逆转这一走势并不现实。

目前房企分化严重，80％以上的中小开发商境遇糟糕、两头受制，一头是银行的惜贷，另一头是存货去化率低，众多小开发商都需要找大开发商接盘。因此，未来市场集中度会进一步提升，规模大的、政府关系好以及金融资源丰富的开发商，拥有一些扩张机会。

开发商普遍在转型，寻找产业链上下游的机会，而难处在于，如何再造以ROE和现金流考核为导向的管理体系，以及如何找到具备成长性的新方向。

在中央政府“3·30”积极表态之后，相信各地政府都会陆续出台相关政策，助推地方楼市走高，很快央行或继续出台降低存贷款利率和降低存款准备金率等相关政策。而房企近日内会根据各城市状况，或调整价格做高利润，或抓紧时机加速去库存。