2014年以来，我国房地产市场的主要运行指标开始持续回落。尽管全国绝大部分城市取消了限购政策，以及国家陆续调整了房地产金融、税收等政策，2015年以来，房地产开发投资增速、房屋新开工面积、商品房销售面积等指标仍然继续下降。

根据2014年以来房地产市场形势的变化，以及评估2015年3月以来房地产相关政策调整对未来房地产市场运行的影响，预计未来房地产市场趋势将会发生新的变化，适时完善相关房地产发展目标和调整相关政策成为关键。

住房建设峰值来临

2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，2010年－2013年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。

根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在2013年我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。

借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。由于我国住房建设规模占全部房屋建设规模的75％左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房建设峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达20.1亿平方米。由于2011年我国住房新开工面积峰值已出现，2013年城镇户均住房已达到1套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。

2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡、局部过剩的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确的判断当前房地产市场调整的性质和趋势。

房市风险仍然可控

2014年以来，由于商品房销售面积和销售额大幅下降，待售房面积持续增多，房价大幅上涨的态势发生转变，房地产开发企业资金链非常紧张，个别供给量过大的城市房价降幅有所加大，引发了各界对房地产风险问题的高度关注。虽然房地产的局部和潜在风险开始显现，但从全国来看，房地产风险总体可控，房地产市场仍具备实现平稳发展的有利条件。

首先房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。

2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅，存在一定的泡沫风险。但从全国看，居民收入涨幅则显著高于同期房价涨幅：2014年全国新建商品住宅销售均价为5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2014年全国城镇居民人均可支配收入为28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10％左右、但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫，这些经济体形成房地产泡沫时的市场特征同我国目前房地产发展阶段的特征存在显著差异。2014年以来，由于房地产市场调整，房价涨幅显著回落，明显低于当前居民收入涨幅，居民的购房支付能力进一步提高。因此，从全国看，从住房支付能力角度观察，尚不存在性系统性的房价泡沫风险。

其次，市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现全局性的供给过剩问题。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。2009年以来，我国个别城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。但从全国来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80％。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩，但尚未出现全局性的供给过剩问题。

根据目前我国城镇居民的住房支付能力和城镇户均住房套数等主要监测指标观察，虽然目前房地产市场存在一些局部和潜在风险，但整体风险可控，如政策得当，仍具备实现房地产市场平稳发展的有利条件。

2015年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整将明显降低居民换购住房成本，有利于释放规模庞大的改善型需求群体，对稳定房地产市场预期有重要意义，有望实现稳销售、降库存、防风险等多重目标。

从中长期观察，这样的政策调整也是将以往以“抑制需求”为主的政策取向回归常态，有利于房地产市场的长期健康发展。从房地产市场主要运行指标观察，今年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整对稳定房地产销售的效果初步显现。1月－4月，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8％，降幅比1月－3月收窄4.4个百分点，商品房销售面积降幅已连续两个月收窄。受住房金融、税收政策调整影响，预计下半年房屋销售好转态势将延续，居民换购住房还会对房产中介、建材、家电、装修等行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

随着商品房销售情况逐步回升，今年下半年房价也将企稳回升，全年新建商品住宅销售均价涨幅将高于2014年。虽然商品房销售情况初现好转迹象，但房地产开发企业资金链仍非常紧张，1月－4月，房地产开发企业到位资金同比下降2.5％。4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米，高库存的情况仍在持续。受房地产开发企业资金链紧张和库存过高的影响，预计未来几个月房地产开发投资增速将继续呈回落趋势。

把脉房地产市场趋势

在新的发展阶段，房地产市场的运行特征也将出现重大变化。

1998年－2013年，我国房地产市场总体呈投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年－2013年我国房地产市场运行的特征，反映了市场总体处于供不应求的状况。

从美国、日本、德国等发达经济体房地产市场发展历程看，在市场处于供不应求的阶段也普遍经历过房价涨幅较高、投资增速较高的阶段，而房地产市场供不应求阶段往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长的阶段相重合。但在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后，房地产市场运行特征将出现明显变化，这突出表现在房屋新开工面积的下降、房地产投资增速的放缓等方面。

根据近年来我国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算，未来几年将是我国住宅竣工面积的高峰期，这意味着住房存量规模正处于快速增长期，户均住房套数将进一步增加，市场供求将更加宽松。“十三五”期间我国住宅的新开工面积也将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也呈稳步下降态势。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降，二手房交易的比重将逐步上升。

房屋总体质量不高的问题将愈发凸显，迫切要求加大对存量房屋的综合改造力度。

虽然我国住房总量不足的矛盾在“十二五”期间已基本得到解决，但房屋总体质量不高的问题却仍很突出。根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房的成套率（只同时拥有厨房和卫生间）只有73％。受规划滞后和住房质量监测要求较低等因素影响，有相当比例的存量房屋在区域配套设施、节能环保设施、老龄化设施等方面存在较多欠账，居住的舒适性和便利性都还难以满足人们的要求。农村住房虽然人均面积较大，但住房质量显著低于城镇居民的水平，住房成套率低的问题更为突出，配套设施较为简陋。“十三五”期间，预计对存量房屋的综合改造力度将不断加大。

为此需要更加重视防范房地产风险。在房地产市场进入供求平衡阶段后，出现房地产系统性风险的概率在变大。由于我国房地产市场已经从此前的供不应求转向供求基本平衡，部分城市还存在供给过剩问题，因此在新阶段要更加重视防范房地产风险问题。在房地产发展新阶段可能引发房地产系统性风险的因素主要在两方面：

未能认清房地产投资增速回落的客观性和规律性，人为刺激房地产投资增速继续保持在较高水平，造成供应量继续大量增加，户均住房套数在短期内超过1.1套，形成较为明显的全局性的房地产供给过剩问题；在经济增速回落阶段，为稳定经济增长，实行宽松的货币政策，特别是实行低利率政策时不采取相应的对冲措施，将可能引发全局性的房价泡沫风险。因此，在经济增速回落阶段，在运用货币政策工具时，需要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。

适时调整房地产政策

适时调整房地产发展目标，为市场的平稳运行和健康发展奠定基础，是房地产政策的相宜抉择。

1998年城镇住房制度全面改革以来，我国房地产（政策）的目标主要集中在三个方面：一是加快住房建设，持续改善居民居住条件；二是发挥房地产业在经济增长中的带动作用；三是实现市场平稳运行。

总体来看，由于在城镇住房制度改革初期，我国面临较为严重的住房短缺问题，加之过去15年城镇人口持续快速增长，这两个因素共同支撑了过去15年我国房地产业的持续较快发展，在这一过程中，城镇居民居住条件明显改善，房地产业客观上也对经济增长形成较强的拉动作用。

随着房地产市场由供不应求向供求基本平衡转变，我们需适时调整房地产发展目标。从各国经验看，在房地产市场发展的不同阶段，发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到，在房地产市场出现供求平衡后，也恰恰是容易出现房地产风险的阶段，因此要特别重视防范风险。

因此，建议“十三五”时期提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，实现我国房地产市场的平稳运行。

由于房地产发展阶段发生重大变化，适时调整完善相关政策也是必然。

一是进一步完善住房供应体系。坚持以普通商品房为主的住房供应体系，坚持多数家庭购买或承租普通商品住房的政策。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”时期集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

二是进一步完善住房金融政策。要实现市场稳定运行，必须保持住房金融政策基本稳定，建议实行中性的住房金融政策，鼓励自住、抑制投机、防范风险。可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。

三是进一步完善住房规划制度，实现住房规划与城市规划、国土规划等有序衔接，实现城乡规划一体化。通过全面、科学、细致的规划为提升住房质量和环境奠定基础和保障。

四是进一步完善房地产税收体系。将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不再将其作为房地产调控的主要政策工具。进一步降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。从完善税制的目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

五是进一步完善市场监管体系。逐步取消商品房预售制，进一步完善对房屋中介市场的监管，加强行业组织建设，发挥行业组织在行业自律方面的积极作用，进一步完善对房屋综合质量方面的监管要求。

作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长