《财经》记者 胡雯

屡被吐槽没有创新能力的万达，这次终于迈出了实质性的一步。

6月12日，由万达集团和快钱公司共同推出的首个商业地产众筹项目“稳赚1号”正式上线出售，标志着万达的第一个互联网金融产品正式落地。

该项目说明书显示，“稳赚1号”的发起人是上海万达稳酬投资管理合伙企业，投资金额起点1000元，最高认筹100万元。投资者可享受万达广场净物业收入及物业增值双重收益，预期年化收益在12％以上。

“稳赚1号”上线后，10分钟内募集资金3000万元，50分钟突破1亿元，1小时内互联网额度已经售罄，而其余的绝大部分份额是向机构投资人发行。

该项目以万达广场作为基础资产，资金将投于只租不售的万达城市商业广场，具体包括郑州惠济万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场和常德万达广场，而万达有权根据筹集情况调整基础资产的构成。

万达董事长王健林宣称，如果“稳赚1号”的众筹模式成功，万达可以抛弃传统的外部投资机构。

一位参与涉及该产品的内部人士告诉《财经》记者，这个筹资是在上海自贸区做的，已经通过审批，属于众筹经营商业，且“没有200人的限制”。而这一人数上限门槛，曾经是企业开展直接融资最重要的红线。

该人士称，不能仅以融资的眼光去看待此次发售，这是万达施行“轻资产”战略的体现。

资产包里的这些商业地产项目均位于三线城市，单就项目本身而言，租金收入和增值前景并不明确。虽冠以“稳赚”之名，但项目的说明书上明确指出，本项目为非保本浮动收益型项目，众筹发起人对本众筹项目的本金和收益不提供保证承诺。

“这是万达第一个产品，肯定没问题。”几乎所有接受《财经》记者采访的人都这么认为，即使信托产品也有到期不能兑付本息的风险。有了万达的品牌背书，相当于无风险收益，即使只能拿到6个点，也比银行理财产品（一般起点是5万元人民币）要高，这或许能部分解释该产品大卖的原因。

“稳赚1号”能稳赚吗

“既不是P2P，也不是股权众筹，更不是产品众筹，实际上是创新的收益权众筹。”众鑫律师事务所的合伙人、众筹领域的专家郭勤贵告诉《财经》记者。他提醒投资人，你认购的并不是万达广场的股权，而是众筹标的的份额所对应的收益权。

根据产品介绍，投资人的收益将来自净物业收益和物业增值两个部分。在万达给出的预期收益率计算中，净物业收益为年化6％，每年派息日发放。根据《万达广场众筹项目协议》，如果相应物业收益没达到6％，则按照实际收益分配；如果超过6％，多出的部分作为利润支付给快钱金融。

而物业增值收益，也是预期年化6％，在退出时将一次性发放。“这意味着，如果你持有不到七年（退出时），可能就拿不到另外6个点的收益。”一位从事股权融资的投资人告诉《财经》记者，这个产品时间长、收益不高，而在他看来，12个点极可能就是收益的上限。

物业增值的部分由下列三种方式产生：第一种是通过REITs（房地产信托基金）或其他方式上市；第二种是向第三方转让相应权益或自有租赁物业；第三种是大连万达集团于第七个收益派发日以1.5倍的资金回购。

“如果最后能以REITS的形式上市，收益可能比12个点要高。”郭勤贵告诉《财经》记者，如果不能上市，至少万达还有回购承诺可以保底。

从去年开始，王健林多次在公开场合透露，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。市场预测，最终“稳赚1号”很有可能以REITs上市的方式退出。

在流动性上，该项目提供两种解决方案——再转让或促成机构收购。项目成立三个月后，投资人可以在快钱信息平台上进行报价再转让；或者等到满一年，在每年的6月20日至29日，快钱信息平台联系有意向的机构参与收购。

“无风险，再加上可交易。”上述股权投资人士对《财经》记者坦称，是这款产品最大的优势。

即便投资包中的商业地产项目，根本达不到12个点的收益率，市场预期万达也会通过“杠杆”或者“腾挪”的方式，实现对投资人的兑付。

地产融资刮众筹风

不仅是万达，众筹产品近日成为地产商的标配。近期，万科（000002.SZ）与鹏华基金联推的鹏华前海万科公募REITs，也在前海自贸区推出；碧桂园与平安好房联手推出上海众筹项目；京东携手绿地、远洋等推出众筹产品等等。

中国房地产众筹联盟也于近日在上海成立，由中国平安（02318.HK）董事长马明哲牵头，郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹、朱荣斌等大佬响应。

“这是房地产企业的另一种融资渠道，也是政府在变相倒逼利率市场化。”一位中型地产商老总告诉《财经》记者，从这个融资数量来看，万达本次更多的是一种尝试，将来这类产品很多机构都能配，银行的资金池也就要求七八个点的收益率。

他称，这个钱比银行的贷款还是便宜，本质上是企业跨过银行的直接融资渠道，能够直接享受万达的品牌溢价（风险低，回报率要求低）。

“坦白说，按照原来的监管思路，这就是自融、非法集资。”他说，但是现在监管放开了，对这个比较认可，P2P、众筹等等都是变相利率市场化。这个融资渠道现在还不会很大，以后不好说。

万达集团表示，“稳赚1号”和自融是完全不同的，自融往往是虚假项目标的，目的是为了补充流动性或用于再投资。“稳赚1号”对应的标的明确，建设计划可控，且发起众筹的总额、时间与广场建设所需的资金计划严格对应，整个过程将由第三方权威机构定期披露。

可以理解，地产商对资金极为渴求，此前由于人数的限制，大规模直接融资无法实现。根据现行《公司法》和《证券法》相关规定，发行证券的对象超过200人时，就属于公开发行证券，必须经国务院证券监管机构或国务院授权的部门核准。

现在用众筹的名义发售，实质上是绕过了这一监管红线。

“互联网金融平台的监管法律还没出，众筹对资质没要求，不需要牌照。”郭勤贵告诉《财经》记者，万达的“稳赚1号”在收益权众筹里也是非常创新的产品，“租金+物业增值”两种收益来源、REITS上市的安排以及回购计划等显然经过精心设计。

他认为，很多人理解的众筹很简单，其实可以对接的资产端非常多，包括小贷、融资租赁、保理，甚至金融机构信托、资管计划等等。

选择在上海自贸区落地，并被称为“具备实质意义的金融创新项目”，可以想象上海市政府给万达特别开了绿灯，虽然税务处理等政策细节还不甚明确，但是市场已经开始欢呼，“万达这次踩了太多红线，以后大家都好做事了。”

风险伴随创新而来。作为高危投资项目，又打破了200人的投资上限，直接面向公众投资人。监管当局理应给投资人足够的风险提示，并严格要求各项信息披露，实时把控全局风险。

上述接近该产品的人士告诉《财经》记者，该业务应该会出表，完成万达的“轻资产”战略。所谓出表，一般是在公认会计原则允许的空间内，企业将旗下一些资产（包括子公司、贷款、衍生工具等）置于财务报表之外，目的是降低公司债务与资本比率。

一位宜信市场部的人士告诉《财经》记者，对万达众筹很看好，因为众筹面对的都是没有更好选择的群体，“稳赚1号”这个收益水平还是有吸引力的。对万达来说，更重要的是如何将这项金融业务与公司的其他业务相协同。