《财经》记者 胡雯

“我们（做物业的）以前都没机会走到台前来。”万科物业首席执行官朱保全在8月9日的易居沃顿课程上调侃说，没想到今天一下子这么受关注。

一切源于2014年6月30日，彩生活（01778.HK）在港交所挂牌上市，并以69倍的超高市盈率成为国内社区服务第一股。这无疑给忙于降价销售、资金周转和跟政策周旋的开发商们一记重锤，令他们眼前一亮。

于是各家纷纷打起物业的主意。截至目前，已有中海物业、中奥到家向港交所递交了A1表格，即将登陆香港资本市场，更多开发商旗下的物业公司正在筹划分拆上市，国内新三板也已经有5家物业公司挂牌，还有14家正在排队，浩浩荡荡的物业大军正在集结。

这个行业资产很“重”，从业人员素质不高，业务庞杂且技术含量低。为何投资人给一家物业公司如此高的估值？

答案在于，隐藏在物业这道森严的大门背后，是想象空间巨大的社区消费市场。在中国，任何一个增值社区服务，最后要想便捷地落地并到达客户，都必须得到小区物业的首肯。

在欧美国家，社区消费占消费总支出的六成以上。国家统计局数字显示，截至2014年,中国的社区消费市场超过2万亿元，预计2020年将达4.99万亿元。

这一块市场的规模够大，可以成为地产业务的接手，同时又是开发商轻易就能触及的领域。虽然历经多年发展，中国社区商业已形成了以肉菜市场、超市、洗衣店、地产中介等为核心的基本体系，但是这些业态发展滞后、效率低下，改善的空间很大。

“这是一个劣币驱逐良币的市场。”朱保全意有所指地说，在“一对多”的业务结构下，物业公司很难有效监管，想要赚钱只需“光收费、不干活”。他表示，质量过硬是万科服务的护城河。

当天下午，花样年集团的总裁潘军放炮道：“某些公司灵魂在高处，做不了服务业，这是阶级问题。”

一时间众说纷纭。而物业这种“坦克”类资产，真能轻而易举成为风口的猪？物业是极其分散、本地化的业态，能否通过并购迅速扩大，并获得规模效应？几乎没有专业服务能力的物业公司，能在哪个垂直领域获得优势？有无可能对接各个商户，做成一个大的平台？出路就在上述问题的答案之中。

被追捧的香饽饽

1981年，深圳成立了第一家物业公司，至今已有34年的历史，最初的物业公司都是开发商主导，目的很简单——把房子卖好。

随着历史发展，物业管理分为两个阵营，一个是开发商下属的物业管理公司，特点是以客户至上，经营数据差；另一个是第三方经营的物业管理公司，特点是以经营至上，但是口碑差。

互联网的风一吹，成群的创业公司加入物业大军，包括叮咚小区、实惠、小区管家、社区001和考拉生活等等，成为市场中第三支重要力量。

它们的打法并不一致，比如彩生活以物业增值服务为切入，同时寻求新的盈利增长点；而西祠胡同、19楼等以社区论坛的信息网为线下商户导流；小区无忧是整合社区周围的生活服务，如家政、餐饮、理发和健身等等；叮咚小区又以建立稳定邻里关系为基础，开展广告营销、生活服务和电子商务等业务。

开发商们也不甘落后，奋力创新。龙湖物业2013年开始代业主做房屋租售服务，当年成交产值20亿元，中介费收入3500万元，最新又推出“社区六大件工程”，着力于社区最后一公里服务。

绿城物业六年前成立房屋置换有限公司，当年中介代理收入达2680万元，今年将超过5000万元，而方兴地产与腾讯合作打造“智慧家”（智慧社区、智慧客厅等），搭建互联网金融全产品矩阵。

万科则扛起合纵连横大旗。2015年7月，先与金泰地产物业联姻，再又携手首创置业成立物业公司首万誉业，真金白银建立了合资公司。

2015年6月26日,万科公告，董事会已通过关于物业服务市场化发展的议案。议案显示，未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,鼓励通过并购与合作,做深社区服务。

“传统的物业公司有没有管到第三方物业，说明了（它在）市场的基本地位。”红杉资本的创始人沈南鹏说。年报显示，彩生活仅有不到3％的业务来自花样年集团。

“物业与社区，估值比开发商贵个三四倍不在话下。”赛富基金的合伙人金凤春告诉《财经》记者，他们正在寻找好的物业公司投资标的，“我们选择时，主要看谁离用户最近，谁最理解用户的需求，谁离钱最近”。

资本的青睐可以从盈利能力上找到依据，彩生活的毛利率则由2013年的61.6％飙升至2014年的79.6％，净利润率为50.5％，大概是开发商们利润率的三倍以上。

未来万科物业会分拆上市的传言不绝于耳，万科物业管理面积超1.1亿平方米，2014年的净利润为3.2亿元，净利润率为9％，按照50倍市盈率估算，市值大概在150亿元。

能否实现规模经济

距离业主最后一公里的商机，可能只有手握社区物业管理权限的人才能做到。

以彩生活为例，在管辖的社区内建造专门的储物密码柜，快递公司直接将快递送至社区储物柜并设定密码，业主下班后凭密码直接收取，这减少了快递公司的成本，但也只有物业公司能做到。

易居总裁周忻在接受《财经》记者采访时表示，社区服务肯定是易居一个转型方向，这是一个风口，开发商想做、BAT也想做，“住在里面的人，就是我们的目标”。

困难在于根据《物业服务定价成本监审办法》，中国物业管理服务的费用由政府价格主管部门根据评估后的物业管理服务平均成本厘定。简单地说，中国的物业管理费几乎没有提价空间。

在物业服务之外的多元化业务，是拉升利润水平的关键。根据统计，TOP20物业企业其他业务收入占比已提升到 30.7％，远高于TOP21-200企业的16％－17％的水平。

彩生活2014年增值服务（社区家政、维修和金融）在毛利中占比20.8％，但这种多元化业务的搭建和培育也非一日之功。如果不能够从根本上解决转型和升级本质的问题,比如业务模式和发展路径等,仅仅打一个物业的噱头并不能成事。

朱保全8月9日直截了当表示，万科卖过水蜜桃，也卖过大闸蟹，但总觉得路子不对，现在来看首先知道了自己该做什么，但是更知道自己不该做什么。

“物业公司如果只把自己当成卖东西的，或者是互联网公司的推手，那就太low了。”他说。

花样年在回复《财经》记者的邮件中表示，他们一方面利用云计算、物联网和互联网技术及标准化管理模式,有效地降低了运营成本,使规模化运营成为可能；另一方面大大拓宽了所能提供的服务项目范围,创造了更多潜在收入来源。

但是传统物业管理作为劳动密集型产业，业务成本中人工占到60％－70％，随着人力越来越贵，未来成本压力加剧。而伴随资本的热炒，通过并购来扩大市场的成本越来越高，以前2倍－3倍的市盈率就能买到的物业公司，现在至少要10倍。

此外，物业公司在开展专项服务时，短板是专业能力不足，特别是在房屋租赁与销售之外的业务，至少目前没有哪一项附加服务能和垂直平台相比。

由此可见，物业管理未来的走向还需探索，而“成本还是服务质量、利润水平还是口碑好坏”这样的取舍问题会一直存在。

“什么东西是作为你的生活端口可以牢牢抓住，不会被所谓大的商业APP夺去的？”沈南鹏问道。他认为，物业公司要做的是把现在的客户服务好，再从原来赚的物业费上面再增加一部分收入，把58、到家等这些产品接进来，而不是自己做所谓的产品。

“平台公司是不那么容易出现的，我不认为物业可以靠平台起家。” 沈南鹏说。