评之评

张思思/文

中国房地产当前困境的根源在于房地产过多地充当了城镇化的融资工具，投资功能被放大。地方政府为追求短期利益，过度诱导开发投资，加上在住房保障建设过程于不适当的时间采取了不适当的方法，导致不可逆转的过剩。中短期内房地产要走出困境，要在融资模式上做大调整。其中一个调整是从过度依赖间接融资转向直接融资，大力发展房地产贷款证券化和房地产企业融资证券化，尤其鼓励发展公司制的房地产投资信托基金（REITs），降低系统性风险、分散风险的同时，也提供全民参与分享城市增值红利的机会。

对于如何推动房地产金融改革特别是REITs的发展，我建议：其一，推进REITs由债权向股权的转变。中国REITs目前离国际标准化REITs还有一定距离，开发商的担保责任、物业抵押、统筹规划股权转让、收益率等都受到严格的限制。因此要增强其流动性，推动REITs向股权转变。

其二，按国际惯例对REITs实行税收优惠。在国际资本市场上颇为活跃的REITs在中国发展却始终进展缓慢，一个主要原因是税收成本较高。美国REITs的房地产运营收益在企业层面不需要交税或少缴税，投资者仅需在个人收益部分缴纳个人所得税，从而避免了重复征税。而在中国，REITs产品不仅涉及个人所得税，企业所得税，还有高昂的土地增值税。因此税收优惠能提高收益，鼓励投资者进入。

其三，完善相关立法及监管机制。目前国内尚未有真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制。还可以借鉴其他国家经验，引入独立董事制度来加强监督和约束。

其四，探索REITs投资对象的突破口。REITs原则上只能投资于房地产，但房地产的投资对象已经包括商场、写字楼、酒店、公寓、商业综合体、医院、工业房产、物流仓储、基础设施等各个方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。当前在未全面放开REITs税收的情况下，最有可能优先享受到税收优惠的就是保障性住房。如果财税部门对保障性租赁物业实行税收优惠，辅之一定的财政补贴，对REITs的推广非常有利。

其五，培养和引进房地产金融专业人才。房地产金融将是一个潜力巨大的新兴行业。REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不固定，基本上取决于REITs的管理团队专业能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。

作者为上海财经大学经济学院副教授、高等研究院房地产与城市研究中心主任