产业观察

8月28日，住建部等六部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（下称《通知》）。

该《通知》取消了对外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇全部缴付注册资本金的要求；对境外机构和在境内工作、学习的境外个人，取消“在境内工作、学习满一年”的硬性标准，可以在国内自由购买自住商品房等等。

这一切曾受严格管制。2006年，住建部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，开始严格限制外商在中国房地产市场的开发和经营，以及外资机构与个人在中国购房。

出台该政策的背景是，2006年人民币正不断升值，大量外资涌入国内，政府为抑制热钱对中国楼市的炒作，避免出现资产泡沫，故而颁布“限外令”。

2010年，该政策进一步强化，政府宣布境外个人在境内只允许购买一套房产，2012年又宣布对外籍人士的个人住房按揭贷款，不予安排中长期额度。

本次六部门联合颁布《通知》，意味着中国楼市长达十年的“限外”政策至此画上句号，仅保留“限购”一条仍需遵照地方现行规定执行。目前，国内除一线城市和三亚外均已放开限购，境外人士在放开限购的城市购房，不受套数限制。

这其实不令市场意外，今年初以来，中央政府高层一直在释放类似信号。

今年3月，国务院总理李克强在会见中外记者时表示：“欢迎外国人来中国买房”，随后人们发现在发改委与商务部最新公布的《外商投资产业指导目录》中，外商投资房地产的限制类条款也被悄悄删除。

取消对外资的限制是中国地产调控“去行政化”的一环。从宏观上说，也属于资本项下开放的推进，是人民币国际化的重要组成部分。

2014年以来，国内房地产走势低迷，投资增速不断放缓，为了保障中国经济平稳着陆，中央和地方政府逐一取消对房地产市场限制政策。中国的货币政策同期也逐步走向宽松，截至今年8月底，央行累计降息五次、降准四次。

取消“限外”对国内房地产市场影响有多大？就目前来看，影响将非常有限。

一方面，人民币处于贬值通道、国内投资环境风云变幻，与之相对的，美国经济和房地产持续复苏，美元未来数月加息预期强烈（市场揣测可能会在9月或者12月）。显然，对于全球投资客或财富阶层来说，美国房地产市场更具投资价值。

即使国际投资人选择中国楼市，也只会关注一线城市及极少数二线城市，特别是这些城市的中高端物业和黄金地段的商业地产项目，这些项目可以带来资产的增值和持续的现金流。

结果很可能会加大与国内同类型开发商的竞争，但外资不会选择前景不明的三四线城市进行投资，中国整体楼市进入 “白银时代”大趋势不会因此改变。

实际上，居住在中国的外籍人士多是政府机构外派、公司外派和留学人员，这些人在当地的居住时间大多数为1年－2年，常见最多也只有2年－3年时间，大多数都是以租赁形式居住，并不会购买中国的房产。

另一方面，外籍人员集中居住的城市，大多是保留限购政策的一线城市。六部门《通知》中强调称：“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”

例如上海市，非本地户籍只能购买一套住房，且必须缴纳满两年个人所得税或社会保险。同样，仍然执行楼市限购政策的其他一线城市，取消“限外令”也不会产生太大影响。

因此，广大的二三线城市仍将持续面临“去化”压力，取消外资准入对这些地区的楼市现状不会带来太多改善，而仅仅是核心的一线、二线城市，以及如江苏、广东、上海等侨乡聚集的沿海地区，可能会因外籍人士入市增加楼市短期消费需求。