□ 张慧芳／文

2014年市场先热后冷，尤其是前两个月持续火爆，但随后受楼市下行影响，3月土地市场骤然降温，二季度、三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，地王频现，北京、上海都诞生了历史总价地王，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅“U型”走势。

总体来看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，三季度降幅趋缓市场企稳。

土地供求量回落

土地供求量同比大幅回落，但降幅逐季收窄，三季度市场逐渐趋稳。2015年1月－9月，全国300个城市共推出土地面积74748万平方米，同比减少25％。

其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）推出面积23963万平方米，同比减少31％。

按季度看，二季度和三季度土地供应量同比降幅较一季度分别缩小10个百分点和17个百分点以上，而土地成交量同比降幅较一季度则分别缩小2个百分点和19个百分点以上。土地市场逐季企稳。

2015年9月，全国300个城市住宅用地成交面积2237万平方米，同比、环比分别增加13％和4％，已经转负为正。

土地均价再创新高，三季度楼面均价大幅上涨，溢价率逐季走高，整体略高于上年。

2014年三季度、四季度全国105个主要监测城市地价环比分别上升0.78％和0.94％，连续11个季度加速上升，地价累计涨幅明显。2015年这一数据除一季度微降外，二季度、三季度保持持续微升。

根据中国指数研究院的数据，2015年1月－9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22％。分季度看，土地成交楼面均价同比涨幅第一季度尚为负值，二季度即转负为正达11％，三季度则大幅上升至34％。

2015年1月－9月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率18％，同比上升5个百分点。从较长时间段分季度看，2015年前三季度百城住宅用地平均溢价率处于2011年一季度以来的较高水平，并逐季走高，三季度达到该时间段内的最高水平。

2015年前三季度，全国土地市场在楼市相对低迷房价基本稳定，尤其是二、三、四线城市房价持续走低的情况下，住宅用地楼面均价整体水平依然继续上涨达22％，再创历史新高，地价与房价走势背离现象更加显著。

2014年土地出让金总额再超4万亿元；2015年前三季度出让金大幅缩水，但降幅逐季收窄，三季度转负为正。2014年，土地出让金再超4万亿元达4.26万亿元，创历史新高，与2013年相比上涨3.4％（图1）。

根据中指数据，2015年前三季度全国300个城市土地出让金总额为13507亿元，同比减少23％。其中，住宅用地出让金总额为9478亿元，同比减少19％。其中一季度，同比大幅下降41％，二季度降幅收窄10％，三季度止降转升，同比上涨15％。

各能级城市：土地市场分化进一步加剧，一线城市供应稀缺竞争激烈，二三四线城市供应充足市场低迷。2015年1月－9月，一线城市土地市场受政策及供地影响呈现一定波动，供需量及出让金同比均大幅下降，成交均价则小幅上涨。

近年来房企在一线城市积极拿地扩储，土地市场仍然供不应求，一线城市成交量下降主要是供应稀缺所致。二线城市以分化为主，各项指标同比涨跌互现，均价及溢价率领涨，三季度市场表现较突出；三四线城市同比仍呈降势，但降幅均较上半年收窄。

分析认为，一线城市和部分热点二线城市土地成交面积下降主要是因为土地供应稀缺，大部分二线和三四线城市成交下降则主要是因为需求不足。据计算，一线、二线和三四线城市土地成交面积与土地推出面积（即实际需求与供应面积之比）分别为91％、83％和70％，溢价率亦依次降低，说明土地市场分化仍在加剧。

开发商土地购置：购地面积同比大幅下降，购地转为谨慎。

2015年1月－9月，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8％，降幅比1月－8月扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5％，降幅扩大2.9个百分点。但大型品牌房企在一线及重点二线城市拿地并不手软，致使高价地频出，地王也不鲜见。

当前土地市场存在的问题

（一）土地市场正常调整理性回归的过程被干扰

2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态。经过十年的发展，目前已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件：

其一，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，人均住房面积已经超过30平方米，告别了住房短缺时代。

其二，2010年以来，住房销售速度只有供给速度的50％，目前多地库存接近历史高位。

其三，经过多年的持续快速上涨，且地价上涨指数一直高于房价上涨指数，致使目前的地价已经过高且上涨乏力（同时占房价的比重过大使得房价过高且难以下降）。

在这种情况之下，土地市场进行自我调整和平衡是市场进行资源配置的正常反应。但由于地方政府土地财政依赖严重而试图继续推高地价，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。事实证明，2015年的土地市场依然没有得到自我调整的机会。

（二）地价累计涨幅明显，地价与房价走势背离幅度不断加大，楼市风险进一步加剧

2015年前三季度，住宅用地在成交面积同比大跌35％情况下，楼面地价同比却上涨了22％。地价累计涨幅明显，与此同时，房价相对稳定，致使原本就背离的地价与房价走势背离幅度不断加大，楼市风险进一步加剧。

这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。由此，地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。

资料表明，三季度住宅地价环比增速继续上升，增幅超过商服、工业地价，一线城市环比增速更是远超过二三线城市。这无疑会继续推高房价。

在目前住房已经相对过剩、库存量居高不下、经济发展进入中速新常态的情况下，继续推高地价进而推高房价，无疑使正在调整的楼市孕育着更大的风险。

（三）一线城市土地供应过少，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩

2010年－2014年，我国住宅用地供应总量大幅增加，但结构失衡。五年间，全国住房用地供应总量约有60万公顷，平均每年供地12万公顷。而所供应的大量土地主要集中在部分二线及三四线城市，一线城市占比较小。2015年，一线城市居住用地供地量进一步下降。

据资料，三个一线城市2015年计划供应居住用地为北京1200公顷，同比下降27.27％；上海600公顷，同比下降20％；广州524公顷，同比下降24.21％。

根据国家统计局公布的数据，截至2015年9月底全国在建施工面积已经达到69.3亿平方米，即使按照历史高峰的2013年商品住房竣工面积7.8亿平方米计算，在建施工住房面积也需要8.89年才能竣工。表明目前在土地供给总体上大于需求的情况下，一线城市土地供应过少，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩。

（四）土地市场“双层分化”进一步加剧，一线及热点二线城市寡头垄断现象愈加明显

所谓“双层分化”，即指在不同类城市和不同类企业之间的分化。在不同城市之间，2015年前三季度，土地市场延续并加剧了自2012年四季度以来的分化态势，不同能级的城市冰火两重天。

2015年前三季度一线、二线和三四线城市土地成交面积与土地推出面积之比（即实际需求与供应面积之比）分别为91％、83％和70％，溢价率亦依次降低，分别为21％、8％、6％，说明土地市场分化仍在加剧。

在人口流动、土地资源稀缺程度和产业集聚等因素的影响下，不同类城市之间土地市场分化更加明显。一线城市和部分二线热点城市因为供应过少而量跌价升，三四线城市和大部分二线城市因为需求不足市场冷清而量价齐跌，土地市场分化进一步加剧。在不同类企业之间，大型标杆房企寡头垄断现象日趋明显，中小房企越来越失去竞争力。

土地市场成交量萎缩

土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势。根据上述分析，预计2015年四季度土地成交或将持续低位，2015年整体成交规模或不会突破上年水平。

2016年，全国市场仍面临高库存压力，去库存仍是市场主基调，房价仍存在下行压力。由此传导效应，土地市场也不会有什么热度，土地市场成交量或会萎缩，但由于土地市场行政垄断等原因，土地价格或高位调整，溢价率或会走低，底价、流拍现象或会增多。

土地市场或会继续分化并将进一步加剧。

各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。基于各地去化压力的差异，未来不同城市土地价格走势将继续呈现分化。

市场的自行调节将促使城市分化加剧。预计一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地,价格或会以较大幅度上涨，溢价率或会继续走高，但三四线城市和大部分二线城市价格会基本稳定，低溢价成交地块将继续成为主流。

整体来看，不同城市土地市场仍将演绎冰火两重天，马太效应更加明显。

一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断。近年来，一线城市和部分热点二线城市土地价格一路走高竞争激烈，只有实力雄厚、资金充裕的房企才有能力竞得。

此类房企多数为“国字号”企业，个别为金融险资类企业，而极少数为民营房企，诸如保利、远洋、万科等标杆房企。

同时，随着地价的攀升和分散风险的需要，寡头联合拿地的趋势明显，寡头之间的强强联合占比也在逐步提高。在大型房企强强联合的情况下，土地市场进入门槛越来越高，中小房企想跻身其中显得更加困难。2015年，这一趋势正越来越明显，预计未来土地市场寡头化现象会进一部加剧而进入寡头时代。

推动土地市场理性回归

目前我国土地市场已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件，当前的市场整体回调主要是市场周期性调整和理性回归走向“新常态”的反映。

现在的问题是政府如何认清当前土地市场的形势，密切关注市场异动，采取好的政策让当前土地市场的周期性调整得以进行，并如何让土地市场周期性调整的成本或损失降低到最小程度。

尤其是三四线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

特别指出，调控时地方政府和中央政府利益不甚一致，调控效力往往大打折扣，但救市时两者利益却高度一致，救市效力会加倍增强。尤其是中央政府旨在阻止市场过快下行所采取的微刺激传导至地方政府可能会成为中刺激、强刺激，因此要注意把握力度。

建立新的土地出让金分配机制。由于土地财政依赖和土地金融需求，我国地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数一直在房价指数之上，且地价领跑房价越来越快，这也是造成目前低价房价背离的主要原因。

为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议结合深化财税制度改革，建立一套类似超额累进税率一样的地方政府土地出让收入上缴制度，或将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政（用以补充社会保障养老金、慈善基金或补贴三农等）。

精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给。土地供应方面，在发挥市场机制作用的同时，应更注重根据各地社会经济发展状况、人口状况、房地产市场运行态势、用地需求与结构的变化，合理调整供地数量、类型、节奏，满足当前及未来土地市场平稳发展的需要。按照住房需求量、可售房源与土地存量一定比例关系测算住房上市量缺口，结合城市、区域土地供需情况，编制好土地供应计划。经过测算，需要继续加大土地有效供应的一线城市和热点二线城市，在提高集约节约利用存量建设用地效率的同时，适当增加其新增建设用地指标。

相比之下，减少甚至冻结土地供应已经过剩甚至严重过剩的三四线和部分二线城市的土地供应，抑制市场进一步分化，实现土地市场有效供给。

对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实。

对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期；建立健全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容，使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。

作者为中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学法学院公共管理研究所所长