□纪纲/文

中国现阶段房地产的走势基本取决于货币政策，近期的货币政策走向在进一步“利好”房市，可以说，宽松的货币政策与信贷环境是本轮房地产价格上涨的关键推手。

前期的货币超发以及2015年多次降息降准带来了大量流动性，然而资金并未如愿流入实体经济，部分资金继续维持了地方政府、大型国有企业等“以债还债”的模式。与此同时，在人民币贬值压力预期加大的前提下，也迫使大量资金流入具有避险及保值、增值功能的房地产市场，进一步推高了资产价格。

在金融脱媒、互联网金融、利率市场化、大型优质企业客户贷款业务不断下滑的背景下，银行进一步降低了按揭贷款门槛。以本轮房地产起涨城市深圳为例，根据人民银行深圳中心支行的统计，个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40％。

本轮楼价波动有着鲜明的区域分化特性，涨幅主要集中在一线及强二线城市，三四线地方政府及开发商急于“去库存”，一线城市和部分强二线城市却在“抢库存”。

对于中央政府来说，房地产去库存较理想状态应该是“一线、强二线地产价格温和、可控式上涨，传导并带动弱二线、三线、四线的地产库存的消化”，这样可以有效地维持消费者“追涨不追跌”的心态，从而帮助主要三四线城市的去库存。

然而，最近一线城市房价犹如脱缰野马，北京、上海、深圳去化率急速加快。以北京为例，官方数据显示，楼市库存降至近两年来最低。并且只要宽松货币信贷政策不改变，即使价格已偏离基本面，一线城市房价仍会居高不下，但疯涨态势既不可能也不可以维系。

首先，经济下行压力不断增大，资产荒推动资金寻找增值渠道，股市低迷时，热钱就涌入楼市，与库存高企的三四线城市相比，热钱无疑更青睐一线及强二线城市。同时，人民币贬值预期不断增大，股票、信托、P2P等产品风险上升，房子就成为资产配置时首选的避险或保值资产，而一线城市房产的保值增值功能尤为突出。此时，房产已成为金融产品，价格波动性必然加大。

其次，近期出台的楼市刺激政策并未覆盖一线城市，或只是有限涉及。因此一线城市房价上涨更体现了需求侧的问题。一线城市政府逐渐实施开发总量控制，土地供应有限；开发商却在加大对一线城市的投入，就连一向主攻三四线城市的碧桂园从去年开始也大力布局一二线城市。所以，一线城市地王频现，面粉比面包贵成为“新常态”。未来几年，一线城市楼市的趋势是高端化，只有这样才能对冲高地价。

第三，在经济下行时，大型城市对周边地区人口、资金等要素的吸附性更明显。大城市就业、教育、医疗资源高度集聚，虽然特大城市人口流入增速在逐渐减缓，但人口数量依旧在逐年增长，意味着住房需求也在不断增加。

所以，除非中国经济出现巨大不可逆的危机，否则，在宽松的货币政策前提下，2016年一线城市房价总将持续上升。但是，一线楼市房价已经处于“不可理喻”的高位，投机与金融风险泡沫已经在不断聚集、放大，目前这样的“疯涨”一定不可持续。

政府可能会选择“让子弹再飞一会儿”，毕竟房地产去库存是中央既定的今年五大工作任务之一。但是，如果房地产泡沫破裂，由于其产业关联性、传导性强，负面效应会超过股灾，政府必须遏制一线城市房价的非理性上涨。

吸取去年股市崩盘的教训，政府需要高度关注本轮房价上涨过程中的“居民加杠杆”现象。去年股市崩盘，根本原因是投资者除场内杠杆外，用更高的“场外配资”杠杆快速拉动股价，导致股价估值严重偏离基本面，股价自由下坠时完全没有支撑，政府也无能为力。此轮房价上涨，部分居民的投资资金同样主要来自于“场外配资”的加杠杆，对此监管当局需要高度警惕。

中国经济正处于艰难的产业结构调整期，去库存不但是今年中央工作的重点，也是各个地方政府的工作重点。但若一线城市房价非理性上涨得不到有效抑制，就会进一步导致房地产市场分化，加剧大城市对其他地区资金的吸纳，扭曲区域要素配置，这不仅不会有利于全国范围内的去库存，还会扰乱产业结构性调整的节奏。

作者为罗兰贝格管理咨询公司合伙人