□ 孙伟增/文

在快速城镇化的大背景下，强劲的购房需求成为支撑房价持续高速上涨的重要原因；尽管期间中央政府频频出台调控政策抑制房价和高涨的市场预期，但是效果不甚理想，老百姓的购房需求逆价而上。可以说房价绑架了中国经济，同时也绑架了中国的老百姓。

投资性需求将成市场主导

一直以来，政策制定者都希望将住房需求划分为“刚需”和“投资性需求”，并且在政策制定时能够区分对待。但是在房价如此之高且将继续攀升的情况下，试图将两者区分开来已经越来越成为一种不可能，而且住房的投资品属性将会被进一步放大。

从购房者的角度来说，一方面，首付款和月供占据了人们大量的资金储备和现金流，这极大限制了流动资金数量。考虑到市场上越来越多的投资渠道，以及越来越高的投资回报率，将如此巨大的资金投入到住房中，购房者将不得不承担高昂的机会成本。因此，让人们不去考虑住房的投资品属性——保值增值潜力，这显然是不现实的也是不合理的。

另一方面是极度不合理的房价租金比。据测算，2014年中国90个重点城市的平均房价租金比（总房价除以月租金）为350，其中深圳、上海、北京等城市这一指标都高于500，远远超过了国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的标准水平（200-300）。如果我们将住房看成一个简单的消费品，那么住房的租金应该可以用来弥补购房支出产生的资金成本，但实际相差甚远，而这个较大的成本鸿沟很大程度上解释了住房的资产价值。所以说，在人们购房过程中，住房的投资品属性是一直存在的，并且正在逐渐占据更为重要的地位。

受“父母买房，孩子养老”这种思想的影响，很多父母都会在能力允许的范围内尽可能地为孩子购房提供资助。

中国的住房市场起步较晚，上世纪步入工作的一代人中有相当一部分受到福利分房政策的影响而不需要为住房奔波，因此他们会相对容易地积累财富，并将这部分财富传递给下一代。这种代际之间的财富转移在很大程度上解释了“高房价下毫不退缩的购房需求”这一现象，很多缺乏财富积累但是收入较高的年轻人因此可以提前进入住房买卖市场。最新的一项购房者年龄调查报告显示，北京首次购房者的平均年龄仅为27岁，远远小于加拿大、美国、日本等发达国家。

可以看出，在传统观念下的初始财富转移加之年轻一代的投资观念，确实形成了当下大量的购房需求，从中短期看，必然会给住房投资市场带来不小的冲击。从长期看，随着房价的继续上涨，这部分初始财富的作用会被逐渐稀释，例如从最初能支付全款会逐渐转变成只能支付首付款，加上年轻一代住房自有观念的淡化，可能会使得购房需求在未来有所下降。

2013年以来，北京开始实施的自住房政策似乎有“异曲同工之效”。这类住房的价格比周边商品住房低30％左右，要求购买之后五年内不得上市，五年后上市收益的30％上交财政。表面上来看，这一政策让一些原来买不起房子的家庭有了新的选择，朝着“居者有其屋”的民生目标更近一步。

但仔细想来，自住房与商品房市场并无太大差异，对于购房者来说，只是增加了一个合伙出资人，政府和个人共享住房增值带来的收益且三七分成。这就使得一些原本无力购房的家庭可以进入住房市场，让这部分投资需求得以释放；而那些原本就有能力投资商品房市场的家庭却不会受到太大影响。如果考虑到城市土地供应的限制，自住房的引入将会增加住房市场的需求，对房价的影响可能会与预期值背道而驰。

现实中，政府、开发商和消费者多关注新房市场的价量走势，而忽视了二手房市场。这与中国城市的住房市场起步较晚而二手房市场发展不成熟的现实是紧密关联的。但是随着一些大城市二手房市场的快速发展，二手房市场值得引起我们更多的关注。

从投资者角度看，不管最初购买的是新房或是二手房，未来的增值交易都要在二手房市场上来实现，因此，二手房市场的走势，实际上决定了当下住房市场投资者的预期收益。相比之下，新房价格走势反倒更多地影响着刚需家庭的购房需求，这主要是因为房价的增长速度明显超过了家庭收入，而且市场上大多数理财产品都难以与房价的高增长相媲美，所以作为购房者如果今年不买房那么明年就更买不起房了。换句话说，如果我们用住房作为基础商品来构造CPI，那么人们收入水平就会表现出负增长，即使考虑到存款、基金以及其他投资渠道带来的收益。

在中国城市的住房市场从新房市场逐渐向二手房市场转变的过程中，投资性购房需求可能会进一步增加。根据“中国典型城市住房同质价格指数”最新的报告可以看出，北京和上海二手房价格的增长速度已经超过了新房，环比增长率达到了8.3％和7.3％。所以单纯从市场的角度出发来看，房价上涨的趋势可能会继续持续下去。

缓兵之计或滋生更大风险

自10月以来，内地许多城市重启或进一步强化了住房限购限贷政策，住房市场出现了明显的“降温”态势，价量齐降。但这些统计数字的背后原因更值得关注。

第一，短期内，限购限贷政策一方面影响了购房者的市场预期，另一方面也增加了购房者的购房成本——取得购房资格和筹备首付资金，所以一些购房者转而观望，导致住房市场需求下降。第二，为了应对中央调控政策的要求，开发商会相应地调整住房供应和营销策略。我们看到，很多开发商在政策实施后都很少进行关于销售业绩的宣传，而统计数字则告诉我们，一些好区位的住房成交量明显下降是导致城市平均住房交易量和价格下降的重要原因。

所以，政府的调控政策在短期来看是有效果的。正如开篇提到的，房价已经绑架了中国经济，平稳增长或许才是政府进行市场调控的初衷。从中长期看，一旦房价回归到正常轨道，前期积累的市场需求再次涌入市场，将会促使房价新一轮的快速上涨。

此外，市场调控的另外一个副作用同样不能被忽视，“政府调了又放，放了又调”，不管是主动也好被动也罢，传递给市场的信号就是政府会为房地产市场的衰退买单，这会大大增加人们对房地产市场的信心。而政府如果希望能够通过这种方式来保持房地产市场的平稳发展，那么未来就需要更为严格的调控政策。

但我们也必须要用正确的态度来面对政府的调控政策，在尚缺乏完善的信贷体系、匹配的金融产品，以及消费者对市场缺乏深入理解的今天，靠市场来解决房价问题显然是有风险的，政策调控还将继续发挥关键作用。而为了避免将来无策可用，市场化体系的推进步伐依然刻不容缓。

作者为暨南大学经济与社会研究院副研究员