文 / 本刊记者 张倩编辑 / 李恩树

2016年12月23日，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会， 国土资源部副部长王广华透露，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理，国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续。

消息甫一发布便引发关注，对于已经到期的城市住宅用地如何续期的问题暂时有了过渡性解决办法。但对于大多数住宅用地到期后如何续期的问题，仍然有待《物权法》等相关法律的修改，以对现行法律中的“自动续期”予以明示。

正如近期发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）提出的：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，全社会期待有关部门和立法机构按照此原则，制定出切实保护公民财产的法律。

针对国土部的回应以及近期出台的一系列关于产权问题的文件，《财经》记者采访了著名土地问题专家、中国人民大学经济学院教授刘守英，就住宅用地续期问题进行深度分析。

产权安排反映国家保护产权的方向

《财经》：国土资源部对于少数住宅建设用地使用权到期采取“两不一常”（即业主不需要提出续期申请、不需要缴费、可正常办理交易和登记手续）的过渡性举措，全社会给出了非常正面的评价，这一举措是否与公众预期相符？

刘守英：2016年以来，中央出台的一系列深化改革文件中，有关产权问题的政策是全社会最为关注的，包括涉及全社会每个人的完善产权保护制度、与农民直接相关的农地“三权分置”，以及城里人的住宅用地续期，这些问题都是与老百姓利益最为直接的。产权制度影响稳定、预期和人的行为，对这些问题的关切反映了产权在一个社会秩序中的极端重要性。

之所以密集出台产权改革的文件，而且每出台一个这样的文件就引起一阵热议，实际上反映了我们过去改革路径下作出的制度安排，在经过一些年的运行以后，现在一个个问题又冒了出来，绕不过去了。比如当初用包产到户的办法把几亿农民的积极性调动起来了，但现在有2亿多农民进城打工，其承包权是否会失去，进村包地人的土地权利有没有保障，这些问题不解决，农地的经营就会出现问题；比如过去强调不同所有制经济平等保护，把民营企业积极性调动起来了，现在这个群体长出那么大一块财产，这些人的财产如没有更安全的保障，他们进一步做强做大的积极性就会受挫。

住宅用地的产权问题更是如此。当初推进城市土地制度改革时，要实现计划经济向市场经济转轨，面临的最大问题是，如何在国有土地上长出非国有的经济成分，包括外企、民企和公民个人财产。采取的改革策略是：既要公有制，又要让这些主体有投资信心。制度安排是：所有权与使用权相分离，所有权保持国有，使用权给投资者；为了体现所有权，使用者用地实行有偿付费；为了不被说成私有化，实行有年期的国有土地租用，按不同用途分别实行40年到70年不等的使用年限，住宅用地涉及到城里人的财产，对社会稳定举足轻重，不仅年限更长，而且在对70年到期后的处置上，在《物权法》中留下“自动续期”的制度空间。

这套改革路径对于提高投资者积极性起到了很好的作用。但是随着温州、深圳等地早年一批非70年住宅产权的到期，产权安排的问题就出来了，到期后如何续期？要不要收费？续期后的期限怎么确定？这些问题看似技术性问题，背后是如何对待国有土地所有权，如何保护公民财产权，如何作出土地增值收益更公平、有效的制度安排问题。《意见》以及国土部关于到期住宅用地续期的回应，之所以得到各方面积极的评价，在我看来，主要是反映了国家保护产权的基本方向，就是保护财产权，稳定社会各主体预期，保证国家秩序良治，旨在给全社会吃一颗定心丸。

续期需充分考虑现有产权安排的结果

《财经》：国土部依据《物权法》及《意见》，对土地使用权到期的问题作出了免费续期的回应，但同时强调这是一个过渡性文件。有人认为这只是对个案的处理。在这一背景下，国土部的回应有无指导意义？

刘守英：温州土地续期问题从表面来看是一个个案，国土部作为政策职能部门，理应对此作出回应，由于法律修改还没有出来，国土部的免费续期回应，理所当然地是对部分地方已面临问题的过渡性解决方案。但是，对于政策敏感性如此强、涉及老百姓财产权益、对社会和政治稳定关系如此大的事，国土部尽管是对20年已到期的部分地区如何处置的回应，也不能不考虑这一过渡性办法出台对全社会的影响，我们从中在一定程度上可以管窥未来处理住宅用地续期的基本原则，所给出的“业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续”的意见，导向很明确，即住宅用地使用权续期要保护公民财产权。

《财经》：住宅用地使用权到期后如何续期，老百姓最为关切的问题是，他们通过缴纳土地出让金后获得土地的使用权如何认定和对待？

刘守英：住宅用地使用权的性质如何界定，是续期时要明确的主要问题。要正确认识这一问题，就要搞清楚在现在的土地权利架构下，是如何给住宅用地使用权赋权的，以及赋权所产生的影响。为了使土地使用者安心用地，放心投资，政府对赋予开发商的土地使用权实行了充分赋权，开发商在交付政府土地出让金后，获得了住宅用地的使用权、收益权、转让权、抵押权。购房者以市场价交纳购房款后，获得了住宅用地的共同使用权、房地抵押权、房屋所有权、住宅转让权。留下的制度结果是，在购房者的心目中，业主购得的房屋就是连同住宅用地的财产权。与私权下的住宅权利相比，所不同的是，他的住宅财产有一个年期限制。因此，无论是过渡期的续期安排，还是对将来70年期的续期法律，都必须充分考虑现有产权安排的结果。

我们可以设想几种不同的续期安排对住宅产权人的产权会造成什么样的影响及可能反应。

第一种情形，住宅用地使用权到期后，政府以所有权名义收回土地使用权，并按价高者得的原则将土地使用权再次出售。其结果无异于一场宅地革命，将造成国家不尊重产权的印象，引起公民对产权制度保护的不信任，造成恐慌和不稳。这种预期的结果是，住宅产权人在未到期之前，就会抛售房屋，引起土地市场剧烈波动，土地价格和住房价格下降，政府也难以如愿收取期望的土地出让金。

第二种情形，住宅用地使用权到期后续期，但必须按现在的土地出让模式按当期土地价格再交一次土地出让金。这种安排在住宅产权人看来，他缴纳的出让金所获得的住宅只有70年的产权。尽管与第一种情形相比要温和一些，但在住宅产权人看来没有太大区别，无非是可以持有，但必须按市场价格再掏一次钱。大多数住宅产权人会根据土地和住宅价格走势决定是否续期。一种可能的结果是，一些住宅产权人会选择不交高额的土地出让金也不续期，而是将住宅出售套现。随着土地使用期限的到来，出售住宅者的比例越高，也会造成土地市场和住宅市场的不稳定，造成社会财富缩水和不稳定，政府获得巨额土地出让金的预期也难以实现。

第三种情形，住宅用地使用权免费续期。这等于承认住宅用地产权人所缴纳的土地出让金，不仅仅得到的是70年的住宅用地产权，而且是永久性产权。这也会遇到很大挑战，一是有人会提出，免费续期的话就等于现行的有期限租约只是一种形式；其二，一分不交，如何体现国有所有权；三是有违社会公平。

所有权的实现有多种形式

《财经》：有人提出，住宅用地的续期关乎是否坚持公有制，必须体现国家土地所有权。此制度框架对住宅用地续期有怎样的影响？

刘守英：我国土地制度的特殊性就在于必须体现公有制的属性。但是，从改革以来的实践来看，土地公有制下的所有权可以有多种实现形式。比如农村承包地的所有权就体现为农民集体人人有份，集体经济组织不收一分租金；农村宅基地是集体无偿分配给集体成员，集体也不收取租金；城市公共用地仍然采取划拨方式，国家作为所有者不收取租金；地方政府以所有者名义向工业用地使用者供地时，长期以来以很低的价格甚至零地租供地；国有经营性用地最早也只是有偿使用，但采取协议方式供地，只是到了实行招拍挂制度以后，政府才对经营性用地以价高者得收取土地出让金。因此，公有土地所有权的实现形式并不以是否收租来体现，也非租金越高就越体现土地所有权。土地所有权的实现既与国家制度安排相关，也与对所有权的认识相关、与经济发展相关。

《财经》：有人提出，土地出让金是城市建设资金的主要来源，住宅用地续期时如果没有这笔钱了，城市政府怎么运转？

刘守英：地方政府以土地所有权名义收取土地出让金，成为许多地方政府过日子和谋发展的重要资金来源，也为我国上一轮的城市化筹集资金做出了重要贡献。但是，土地在城市化的不同阶段其功能也是不一样的。自2000年以来的城市快速发展，住房需求在逐渐上升，政府可以通过土地出让获得巨额土地出让收入。但是随着城市转型，城市新增建设用地供应减少，城市用地主要依托存量用地来进行城市更新，土地成本会上升，土地出让收益下降， 继续通过土地出让来实现土地所有权收益的效应会减低。近几年这种情况已经在很多城市显现出来了。因此，以政府收取土地出让金作为实现国有土地所有权的形式，以及以政府收不到巨额土地出让金城市就无法运转的理由，来主张住宅用地续期就要继续收取土地出让金，是站不住脚的。

增值收益分享是关键

《财经》：在您看来，住宅用地的续期如何平衡所有权与使用权的关系？

刘守英：续期的关键是，在权衡改革成本收益的情况下，形成全社会的广泛共识。一方面要坚定不移地以保护住宅产权人的财产权为核心，稳定民心，保证治理有序。对土地使用者来说，土地的赋权已经很充分，住宅用地使用权人对产权的强度已经很大，他们对产权的认知、权利保护的意识都非常强，实行到期续期是基本制度安排。但是，又要注重现行制度的衔接，即有偿有期限，在保护住宅产权人完整财产权基础上，在续期时，象征性一次性收取土地所有权租金，以实现住宅用地使用权续期的平稳有序。

《财经》：政府如何分享未来土地收益，您有什么建议？

刘守英：到了续期时间窗口，我国的城市化进程已经进入成熟阶段，政府不需要靠收取一次性土地出让金来进行大规模的城市建设，那个时候要解决的主要问题是城市的维护与治理，城市土地问题主要是解决城市更新中土地增值收益的分享。我的看法是，在考虑土地续期时，必须要将此作为改革现行土地供应模式和寻找土地增值收益公平分配制度的契机。对于到期土地，绝不能延续现行土地出让模式，再收取一次性土地出让金，但也不能让住宅产权人独享土地增值，应该采取征收不动产税的方式，一方面解决土地增值收益的公平分配问题，也解决城市政府治理中的税收来源问题。

《财经》：从世界范围内，在续期问题上有没有经验可供借鉴？

刘守英：在世界范围内，如此大规模的土地续期还没有发生过。有过续期经历的典型，一个是我国的香港，一个是以色列。土地所有权到期后如何续期的问题并没有太多参照。大片公共租赁土地续期的案例只有香港和以色列两个小的经济体。香港在回归之前，有过土地续期和土地收回两种租约安排，但政府从土地续期中收取的租金很少，还受到相关团体的抵制。以色列对于到期土地是收取该年土地价值的2％，且为了防止因一次性收费过高导致公众难以负担，而在使用权到期之前开始分期收费。从这两个地方的经验来看，政府期待通过续期再收取一笔土地收入的想法不可能实现。土地续期是一个十分敏感的政治问题，在两个如此小的经济体尚且如此，在我国涉及到如此大群体的住宅用地续期，更是一个要十分慎重对待的政治问题，不仅要早作安排，提前谋划，还要营造稳定预期的氛围，这些比动脑筋去收土地所有权租金的问题要大得多。