楼市连涨13个月，政府调控措施亦推出多轮。在一系列内外环境因素皆剧烈变动影响下，香港楼市未来走向如何？会否再现20年前“爆煲”时的景象？
文/本刊记者 焦建编辑/苏琦
上午10时左右，等待资格抽签的认购者队伍由售楼处开始蔓延至附近的过街隧道，从与其衔接的天桥转出，一直排到港铁站附近。即便面对的是惯于排队等候的香港人，地产商仍派出了数百名工作人员维持秩序。这是今年5月下旬，《财经》记者在香港某新楼盘开售现场的所见。
长长的人龙，正是当下香港楼市热度的缩影。受诸般因素助燃，新盘构成了楼市当下热销的主体。截至5月22日，今年香港一手私有楼盘注册金额已达1024.2亿元（港币，下同），较去年上半年680.6亿元高出五成。总成交量也由1月的3300宗左右，升至4月的超过7000宗；此外，面积小于431平方呎（1平方米约为10.76平方呎，下称呎）、总价较低故被称为“上车盘”的销售也呈畅旺态势：累计连升13个月后，总升幅为21.8％；类似的涨势还蔓延至公屋，呎单价贵过私楼的案例亦开始出现。
面对如此迅猛升势，香港特区政府（下称港府）虽已屡次“出招”调控，其手段的种类及有效性仍被认为捉襟见肘。这既使得上述楼盘首批开售的500个左右单位迎来了近1.5万名认购者抽签竞购，也让越来越多的人以20年前香港楼市爆煲前的火热场景比照当下。
截至6月初，被认为是楼市“制冷剂”的美国加息及新楼供应量增加，尚未打破香港楼价继续摸高的态势。如此“长升长有”背后，令港人乐观与悲观的原因各有哪些？这场与数百万市民财富及杠杆承受能力相关的消耗战又将趋向何方？此间相关利益方一年多以来的各自经历，应可为寻求答案提供一定线索。
买方追涨：本地与非本地
在香港新界居民邹毅宬女士看来，去年底其将自己持有的一套小房子卖出时，虽有其不得不换大房子的个人原因，但从市价来看，“应该也没有太多上涨空间了”。但事实证明，她对于楼市需求端的判断仍相对保守。
她的这套房子位于沙田花园城雅碧苑，于2013年下半年时以280万元购入，是一套实用面积约为305呎的一室一厅楼房，虽受制于朝向及格局等因素，至卖出时价格仍已涨至355万元。“360万元放盘给中介后，总共只来了两拨人，从决定卖到减几万卖出，一共花了不到一个星期时间，太快了以至于没缓过劲儿来。”她对《财经》记者称。
时至今年5月，与其所售楼盘仅一街之隔的河畔花园F座中层的一个楼盘，实用面积242呎，以290万元购入的原业主开价450万元，也在一周左右后以443.7万元售出。超过1.8万元的呎价，既创下了新界区内上车盘的新高，也给香港楼市“楼价愈细、呎价愈贵”（总价越低单价越贵）现象增添了新注解。
“我在买楼前也看过这个楼盘，其特点一是临近沙田城门河，算是河景房；二是在很小的面积内也做出两到三室，适用性强。我那个单位虽没有这些特点，但胜在呎价低，等到今年出手的话，能再多卖50万元。”邹女士称。
如果房子再晚出手几天，她的选择可能会有所不同。在其卖盘后不久，港府宣布推出新辣招：对已持物业的当地居民，在购入二套房时，将征收相当于物业交易价的15％作为印花税。对不少等待“上车”的首置客来说，一度认为此举可令楼价回落，并进入持币待购状态；本地的一家地产中介龙头公司也在春节前后预测称，楼价有下跌10％左右的可能。
市况证明了这些预期尽皆落空。从3月开始，香港楼价开始进入迅速上升通道。港府公布的首季经济报告称：“今年住宅物业市场重拾活力，3月更变得颇亢奋，首季成交量虽按季少22％，但较一年前的极低基数，高出113％。交投量由今年1月的3286宗显著增至3月的5856宗，增长达78％。”
这意味着，香港楼价在今年一季度同比又上升4％后，已较1997年时的顶峰还要高出85％；而市民的置业供款负担比率则进一步恶化至66％，高于过去20年45％的长期平均水平。
邹女士楼盘的买家，能在一定程度上代表这批购买力着实有限却在不断用破顶价抢购的买家：一位做保安员的母亲，买房是为了给从事IT业、月薪3万元左右的儿子做婚房。因首期有限，借足了中银对此类楼盘的最高九成按揭额度。因儿子一人信用不足无法通过银行压力测试，母亲也要联署签名担保。
“儿子现在没房也没女朋友，担心他娶不到老婆，也害怕总价超过400万元后这辈子真的就再也买不起房子了。”这位买家在试图与邹女士砍价时称。据其透露，房子买了其实也“住不起”，只能通过放租来偿还大概每月1.3万元的房贷。
愿意帮孩子购房“上车”的父母，其涉猎范围并不止于二手楼盘。在5月新开盘的一个楼盘销售过程中，地产商就表示：其买家中有65％的部分是35岁左右的年轻人。以其面积为370呎、单价为1.6万元的单位为例，总价接近600万元，因银行只提供六成按揭，故买家首付需拿出240万元。
“30岁左右的年轻人，一般只工作了十年，每月储2万元才有机会储够这一数字。但他们刚工作的时候，可能全部工资也不足2万元。楼价与其购买力脱节，部分买家眼见楼价升得这么急，子女成家立室时会买不起楼；不如趁自己还力所能及，先替子女置业，早做准备。”香港中原集团主席施永青撰文称。
楼市买家愈加年轻化现象，也被普遍认为与第二次置业要缴纳15％的印花税辣招有关：作为从价税，一个800万元的单位要付120万元的税，故有人会借家中年轻成员首次置业的名义来进行投资。
此外，香港楼市观察人士林本利则认为：在过去十年中，据其进行的相关测算，约有10万个香港家庭因为“落错车”（即希望先售房再买房却踏空）而伺机重新上车，也构成了潜在的强大购楼需求。
“这些几年前卖了自住楼的人，和那些一直看淡楼市不买楼的人，正在因‘遗憾效应’日益陷入恐慌状态。原本能在港岛买两居的钱，现在却只能在元朗买套纳米楼。政府即将换届，不知道林太（候任特首林郑月娥）又会出什么新招。总之，有好过没有。”邹女士称。经过较长的观望后，她的一位新移民朋友去年底在港岛斥资超600元万买了套小两室，其楼龄已超过40年。
据《财经》记者采访的多位楼市买家或潜在买家情况来看，其目前心态大致可分为两类：认为不应“盲抢”者觉得，楼价负担比率已升至比1997年时更高的水平，加之香港经济形势不稳定且有加息风险，入市需审慎；认为应趁热者，则觉得目前情况相对安全，因买家要么自住、买给孩子或持有收租，一方面在政府辣招约束下愿意长期持有（买入三年后出售不用缴交额外印花税），另一方面因就业率高且利息低，大家普遍具备一定持货能力，不会在楼市出现拐点时大幅降价以求脱手。
在香港社会中，类似的辩论已持续进行了数年。楼市一遇波动，各种判断均会交锋一段时间，而后大家按照自认为正确的方式行动。“在香港，买不买楼，都是赌博。”近年来认为楼价将进行调整的香港楼市观察人士汤文亮认为。
除本地买家心态外，另一个值得关注的变化，是内地买家对香港楼市的兴趣正不断增加。相关统计数据显示：香港去年四季度一手中小型住宅市场中，内地个人买家占整体成交宗数比例为14.2％，占整体成交金额的15.9％，环比分别升3.9个和4.6个百分点；同期，其占二手中小型住宅整体成交宗数的比例为6.8％，占整体成交金额的比例为7.6％，环比分别升1.1个和1.5个百分点。
今年初时，部分受双辣招（买家印花税15％，双倍印花税15％，不计杂费，税款已达楼价的30％）及“股汇双杀”影响，内地个人买家在香港一手私人住宅市场的成交宗数整体占比和金额均出现了轻微下降。
但据香港金管局总裁陈德霖透露：在4月住宅成交中，多项按揭人士占新批贷款比率约两成，非本地借贷人士占比约2％；而金管局副总裁阮国恒透露，以申请宗数计，上述两类人士个案，3月份已回升至1710宗及239宗。
就豪宅这一细分市场来看，香港土地注册处数据显示：今年前五个月超过3000万港元的住宅成交宗数为857宗，同比大增72.8％并创下历史新高。其中，这类豪宅成交以一手豪宅为主，达到617宗，占比为72％。而内地个人买家的占比仍维持在30％左右。
在提及为何内地买家对香港的各类楼盘都有兴趣时，沙田一名地产代理人士对《财经》记者指出，原因可能主要有两点：其一，内地房价经几年上涨，从春节左右开始既限购又限售，对有投资需求的家庭来说，到香港买楼正在变成不错的选择。“香港虽收税不低，但实质上并没有对外地人限购。以深圳买家为例，卖掉当地一个单位，差不多已能在香港买一个不错的单位。深圳这套房能收租八千块，同类房子在香港租金则不低于两万。收益比很容易算的。”
其二，“因印花税的不断增加，香港正在兴起一个‘市区丁权’市场。本地人要么用自己家里的年轻人获得‘首置权’，要么就跟亲戚朋友商量花钱买资格。对于非本地人来说，如没有本地亲友，也可花几十几百万‘借人头’（即买本地首置免税资格）。”这位地产代理人士介绍称。
“借人头”买楼的操作模式为：假如要购入一套总价为1亿元的楼盘，内地买家正常需缴交共3000万元的税款，但通过一系列私下协议采用“首置人头”方式买楼，只需缴交楼价4.25%的一般印花税，即425万元。
卖方主力互换：业主与地产商
从香港楼市的供给侧来看，因个人原因着急将楼盘出手的邹女士，只是零星个案。主动或被动之下，更多的业主选择了作壁上观。部分受此影响，在本轮楼市涨潮中，香港“交易量七八成来自现楼”（即存量二手房）的楼市传统，正在被不断打破。
“香港的印花税政策对楼价产生了反作用。卖家要换楼的话，不足三年要多交不少印花税，还会面对楼价猛涨无法再次上车的风险。这就导致了香港的小房子，传统的由二手房构成的所谓的‘上车盘’供应不足。表现就是中小型的楼价上升很快。”多年来持续关注香港楼市的原香港岭南大学公共政策研究中心主任、现珠海学院商学院院长何泺生对《财经》记者分析称。
从今年初开始，随着楼市价格的整体上涨，存量房市场正在加速进入这一“价格越高、供应越少；供应越少，价格越高”的死循环状态。
“实际上，买家希望辣招令没有炒家接货，业主减价出售。但从金融风暴到SARS再到金融海啸，以及近年来的各种印花税，业主已慢慢对辣招免疫。一方面，低息让供楼的压力减轻，已供完的私楼总量亦不断增加。加之因换房及新购房的成本和风险提高却收益降低，而租金水涨船高，自住型业主及投资型业主当然会捂盘惜售，进一步减少供应，令售价上升。”前述地产代理人士称。
各类业主皆不愿意出手的“锁定效应”之下，据美联物业房地产数据及研究中心相关数据显示： 4月份时，香港二手住宅注册量共录4582宗，当中属于500万元或以下为2183宗，即占约47.6％，为单月首次跌破五成水平。“随着楼价向上，放盘的业主提高叫价，有部分原先属500万元或以下的住宅单位，‘升格’为500万元以上物业。”美联的相关分析称。
有越来越多的人也因此开始认为：香港存量房正在进入一个由卖家主导、低转手率的市场。业主们不会在短期内让大量住宅回流市场，这进一步强化了他们眼中楼市的稳定性。
但如此一来，对购买力增长相对有限又入市心切的买家来说，他们距离通过银行借贷购买二手楼盘的“生死线”也会变得越来越近。
据香港金管局规定：楼价450万元以下的单位，才最高可向银行申请八成至九成按揭，贷款上限为360万元。一旦总额超过这一数字，其可获得的按揭比例将降低。
事实上，由地产商及与其关联的财务公司为新楼盘提供的高成数按揭，逐渐成为上车可能性不断降低及有资格免缴辣税买盘收租等买家为数不多或仅剩的倚靠。他们大多首要关心的是地产商能否借足钱给他们，物业定价高低反而变为其次。
在此之前，地产商为推销新盘，一般会在银行提供第一次按揭（下称“一按”）的基础上，由与其关联的财务公司再借出第二按揭（下称“二按”）。随着香港金管局的监管措施不断收紧，银行在提供贷款时受到的限制不断增多，由地产商及其关联的财务公司提供的高成数按揭产品开始变得五花八门。
目前受购房者普遍欢迎的一种产品，是由地产商及其关联财务公司联合提供的高成数一按。
据某地产财务公司工作人员向《财经》记者介绍，这种产品目前受到追捧的核心吸引力在于：以往的新盘在获得银行一按后，如果要获得财务公司提供的二按，仍需一按银行同意，且借款总额需要通过压力测试。如果一按加二按的总成数较高，测试标准还会变得更加严格。
这样的贷款产品虽然会让购房者的债务负担减轻，吸引力却低于绕过银行、直接由地产商及关联财务公司直接提供的高成数一按产品。因其不需要遵循相关监管规定，特点是贷款者不用通过压力测试，个别甚至对收入证明的门槛也放低了，获批容易。
“一般来说，不同的地产商掌握的审批标准不一样，有的会要求还款比率不超过收入的六成，否则限贷；有的则更为激进，包批包过。”上述工作人员称，“这样既能把那些原本要买二手房的买家吸引过来，又能在卖楼之外多赚一笔息差，何乐而不为？”
以香港本地某老牌地产商的两个项目为例：二者均设有最高九成的按揭方案，即买家购买一个1000万元的的单位，首付只需100万元（二手则需600万元）。此外，地产商还为其中一个安排了“特别付款方案”，即买家支付总价的5％作为订金后，另外5％则可在半年内支付。
对于手头稍微宽裕的买家来说，如不用九成按揭，便可获得一定灵活还款安排。例如分期年限延长，以及首三年免息免供，但“羊毛出在羊身上”，随后会逐年增加。
从数字来看，地产商提供的利息，一般要比银行的2.15厘左右为高。但如购房者购买总价较高的二手房却难以提供更多首付的话，便可能要向相关财务公司承借二按，利息往往超过10厘。
从整体态势来看，根据中原地产的统计：2017年落成的新盘由财务公司承按的有821宗，涉及买卖合约金额61.02亿元，分别占15.5％及16.4％。至于2016年落成的新盘，由财务公司承按的有814宗，涉及买卖合约金额96.82亿元，分别占8.7％及11.6％。“数字反映新盘一手买家第一按揭市场，财务公司的市场占有率有上升趋势。”
今年4月初时，香港金管局曾对这类被称为“香港影子银行”的贷款行为提出警示称：对不受其监管的地产商通过其旗下财务机构向买家提供较高成数按揭现象的风险表示关注，可能会要求银行采取额外的措施来管理风险。
5月12日，香港金管局出招收紧贷款准则，其措施包括限制认可机构向地产商提供购地的融资上限由地价成本的50％降至40％，建筑成本的融资上限由100％降至80％，同时若发展商向置业人士提供按揭贷款，将影响认可机构对其之信用评级，变相提高有关融资成本。
在解释金管局出招原因时，据金管局副总裁阮国恒透露：截至今年3月，香港银行业对本地发展商的贷款约5400亿元，占整体在港使用的贷款11％。这是一个较高的比例，而从13个主要发展商取得的资料显示，发展商自行提供的按揭额加速增长，短短一年间，已由2015年底的107亿元倍增至去年底的276亿元。而近期部分买地的发展商，亦以高杠杆方式为项目融资，甚至有个别发展商全靠借贷筹集买地资金。
“金管局忧虑信贷风险大大增加，希望限制银行向这些发展商提供融资贷款。”他表示。
5月19日，香港金管局再度出招，推出三项调控措施，包括把手上有多于一项按揭（即非首置）的借款人按揭成数上限降低10个百分点，以及把收入来自香港以外地区的供款人之“供款与入息比率”上限调低一成，同时把银行新造按揭贷款的“风险权重”下限由15％调高至25％，增加对银行的资本要求。
业内普遍认为，金管局的接连出招，有以下几重原因：首先是前述“影子银行”的部分资金来自商业银行，一旦楼价出现大幅下挫，会带来严重后果；其次，在此前一段时期内，内地地产商为进入本地市场，往往采取激进的拿地措施，部分香港地产商受此影响，风格亦趋向活跃，对此“双管齐下”如不加控制，会进一步刺激本已炽热的楼市。
但在本地地产商资金来源多样且往往多以企业融资代替押地融资，以及金管局并不禁止地产商提供高成数按揭的前提下，上述一系列新措施的有效性，亦被普遍认为会打一定的折扣。
事实上，就在上述调控措施推出后，香港楼市气氛仍然炽热，几大焦点楼盘的销售迅速完成，新地王亦接连出现。
“为了减轻买家首期负担，为买家提供八成按揭计划，令买家购买大银码单位，亦享高成数按揭，首三年可以供息不供本，令买家在供楼初期预算更灵活，连带持香港身份证的海外买家亦受惠，无须压力测试。”一家财务公司在某地产商开盘时称。“这不是反击或者对抗金管局，而是予客户有多个灵活选择。”另一家同样提供高成数按揭产品的地产商称。
“物业如此珍贵，选择楼按，谁更可靠？无论一按或二按，都是您的必然之选。”6月上旬，香港一老牌地产商仍在本地多家发行量较大的报纸刊登广告如此表示。在其提供的贷款方案中，包括“不限物业类型及楼龄；可选分期或循环贷款形式，灵活弹性；提早还款免罚息”等一系列条款。
政府调控策略：短期与长期
时至今日，香港楼市是否如股市“牛市三期”一般，亦进入情绪相当乐观、坏消息也被当成好消息炒作的状态？各方因立场不同，给出的判断亦不一样。
市场人士一般认为，以过度兴建、过度借贷、价格过高为标志衡量，目前香港楼市中有六成小业主已经还清贷款，价格虽然已经与真正住户的购买力脱节，但投资者手中仍有现金。加之与1997年时相比，当时的香港人热衷炒卖物业，很多人大量借贷。但现在香港的金融体系已实行多轮收紧措施，个人负债水平远非当年可比。故泡沫可能虽有，但还没有爆破的危险。
从供给端判断，乐观的声音则包括香港不存在过度兴建，且因为二手盘源被冻结，故虽然一手新楼的供应增加，但整体供应量仍在萎缩，市场仍是供小于求的局面。
但亦有市场观察人士对《财经》记者指出，“香港楼市的复杂度其实远超想象，下判断前应多增加几个观察维度：一方面，香港人买楼都要讲‘location’（地段），现在连以往乏人问津的老屋苑甚至凶宅都遭人哄抢；另一方面，以往地产商在开盘时会把‘大客户’和‘散户’区分开，让他们分组分不同时间前来排队。近几天却出现了让不同准买家一起前来排队的现象，‘逼爆’售楼处的效果有了，真实的情况如何呢？自己判断。”
与之相比，来自学界和政府方面的声音，则往往要审慎得多：
“现阶段入市买家亦有心理准备，楼价日后会有两三成的回调。展望下半年楼价，要看新政府对楼市的调控措施，以及发展商推盘量，由于上半年已消耗大量购买力，料下半年楼价升幅会放缓至2％至3％。”香港经济学者、冠域商业及经济研究中心主任关焯照近期如此预测称。
此外，“‘纳米楼’若住得不舒服要换楼，数年后在供应增加和政策因素改变后，还有没有买家愿出高价承接？我实在怀疑。” 何泺生认为。
“无论在资金流情况、市场估值及投资者心态上，都与金融海啸前有不少相似之处。”香港财经事务及库务局局长陈家强近日表示，他并非是对楼价给出严肃预警的首位港府财金系统高官。
“大家都以为楼市‘只升不跌’，并以超出自己的能力来入市。现时楼价与市民购买力已经严重脱节，楼市过热风险增加。楼市周期一旦逆转，对市场的震荡极大。美国已开始利息正常化，近日多间银行调高按息，将会逐渐令本港利率上升。”香港金管局总裁陈德霖指出。
事实上，近期香港各大银行针对房贷的普遍升息，亦是受香港金管局的调控安排指引。自2009年起截至今年6月初，为应对楼市的持续升温给银行体系带来的影响，金管局已经推出八轮楼市逆周期措施。
此外，港府也针对购房者实施了一系列税收和监管政策，比如一系列辣税，以及禁止“一约多伙”（一个购买资格购买多套楼房）等。
陈家强认为，香港金管局近日推出的审慎监管措施都是好事。经过严谨的监管后，现时风险管理的措施已大致完成，香港金融市场已相当稳健。但如前所述，从效果来看，这些主要针对需求端进行管理的措施，往往会被指出存在“一法立、一弊生”的局限。
对于目前港府调控中存在的这种矛盾，亦有学界声音指出：香港是自由经济及贸易的市场，出手过轻，达不到压抑楼市过热的效果；出手过重，会将楼市及经济拖垮。
此外，受制于外部整体环境，在量化宽松的货币政策影响下，香港的低利率和流动资金充裕也会加速令楼价愈升愈高，用本地的措施解决外部的问题，其实相当不易。
从过去几年港府针对楼市的调控总方针来看，其核心主旨是尽量拖延买家需求的数量，并尽快增加供应，达到供求平衡的目标，这样虽然会存在一定滞后效应，但最终会令楼市自然降温。简而言之，以短期调控为治本之策换取时间。
“本届政府标本兼治，大力增加房屋供应，亦推出多轮需求管理措施，打击投机及投资需求，公私营房屋供应的显著增加会在今年开始陆续出现。今年开始，未来3年-4年的一手住宅供应量达9.6万伙；公营房屋兴建量预期达9.46万伙。经过土地改划工作后，住宅单位潜在供应达38万个，而中长期新市镇扩建、加上潜在铁路物业供应，预期可提供22万个住宅单位，以及860万平方米工商业楼面面积。”6月1日上午，梁振英在最后一次作为香港特首出席行政长官问答会时称。
“香港的房屋问题归根结底是土地利用问题，要降低楼价，就要增加房屋供应；要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。”在其任内的最后一份施政报告中，梁振英也指出。
在被问及有何忠告给予下届政府时，梁振英则是再次重申：要解决港人住屋问题，必须增加土地供应。
有相关数据显示：在梁振英的推动下，预期在未来3年-4年，香港的一手私人住宅楼宇供应量将比本届特区政府上任时增加45％，公营房屋增加将超过37％。而这对于香港候任行政长官林郑月娥提出的以公私营合作模式推出“港人首置上车盘”计划的实施，可能会起到一定帮助作用。
新特首上任在即，目前学界对于港府未来如何调控的建议也在不断增多。比如，建议港府在全面推行“港人港地”的同时，也可以同时逐步全面推行“资产增值税”。
陈家强亦指出，政府未来一方面要持续增加供应，另外也要有好清楚的政策，给予社会明确讯息，楼价将会回复正常水平，从而调整市民的预期，让大众相信他们的购买力可以追得上楼价。
事实上，在过去的数年甚至更长的时间当中，诸种类似建议早已是层出不穷。但它们能否真的打破“地产霸权”，无人能够给出确定性答案。
从短期情况来看，将在下届港府中留任的香港财政司司长陈茂波近期指出，因“影响楼市的基本因素已起根本的变化，且港息最终会跟随美息走势。‘楼价只升不跌’的说法欠缺客观根据。在基本市场因素正在转向的情况下，市场仍然再趋炽热，实在令人担心。故各种需求管理措施仍须继续，现阶段看不到有条件或空间‘减辣’或‘撤招’”。
“目前不宜放宽任何措施帮助市民‘上楼’，尤其是协助一些财政能力‘处于边缘水平’的人买二手楼，否则恐怕‘只会害了他们’。”6月5日，陈茂波在立法会财经事务委员会上回应议员提问时再次着重重申。
