8月28日，中国恒大（3333.HK）发布2019年上半年财报，虽然恒大营收、利润仍为整个地产行业之首，但这两个指标的增幅同比却都出现两位数下降。

上半年，恒大营收为人民币2269.8亿元，净利润为人民币270.6亿元，比去年同期分别下降 24.4％、49.1％。对两项数据下滑，恒大回复主要由于上半年交楼面积减少，下半年为主要回款周期。

恒大下半年可售货值约8000亿，按保守40％去化率计算，下半年销售额在3200亿以上。恒大总裁夏海钧认为，恒大完成全年6000亿销售额问题不大。

负债与杠杆率方面，虽然其净负债率仍然较高，但却是恒碧万融四家中，唯一一个环比没有增长的。

据《财经》记者测算，截至6月30日，恒大拥有货币资金2880亿元，而其一年内到期借款为375.8亿元，资金完全可以覆盖短期借贷。

截 至 报告期末， 恒 大净 负债 率【｛（有息负债-货币资金）/所有者权益｝×100﹪）】 为152.1％， 与2018年底的151.9％几乎持平。净负债率高意味着企业动用了更高的财务杠杆。

2018年，地产前100强平均净负债率约为84％。根据中报，房企前四名中只有万科35.0％、碧桂园58.5％的净负债率低于行业平均值。

今年上半年，金融监管当局继续收紧房企的信托融资和海外发债，而“房住不炒”的政策之下，房企的利润空间也被大大压缩。

未来，恒大降负债的压力仍然存在，但随着监管趋严，地产去化变难，恒大的低成本土地储备优势会越来越明显，这能够为其去负债提供较充足的时间。

市场不好，开发商就得打折促销，如果拿地成本够低，家底（土储）够厚，抗风险能力就强。

财报显示，恒大拥有3.19亿平方米土地储备，未纳入土储的旧改等项目的建筑面积为7012万平方米，合计货值约5万亿元。

《财经》记者统计发现，恒大5万亿货值中大湾区占33.6％。其中，恒大在深圳的项目储备高达3124万平方米，总货值1.24万亿元。未来五年，粤港澳大湾区红利逐渐释放，会有力支撑恒大利润增长。

在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均楼面价分别为1711元/平方米、1635元/平方米、1639元/平方米。

土储第二的融创截至2019年中，土地储备中超过83％位于一二线城市，平均土地成本约人民币4307元╱平方米。

自房地产调控以来，恒大土储思路以求稳为主。据夏海钧透露，2016年以来恒大新增土储中，54％为收购其他房地产企业项目和金融机构不良资产所得，共计盘活项目200多个。

除了主营地产业务，外界最关心的还有恒大造车业务。

恒大健康（00708.HK）2019年上半年亏损近20亿元，恒大健康表示，这主要是由造车业务的研发投入所致。

造车是恒大的下一个万亿市场，但新能源汽车生产制造技术难度大，供应链长，资金门槛高，恒大要进入的不仅是一个陌生领域，而且还要在这个领域上打败先入者，此时最适合恒大的方式就是买买买。

2019年上半年，恒大投入140.7亿元造车，包括购买NEVS（瑞典国家电动汽车有限公司）、科尼赛格（超级跑车制造厂）等汽车产业链公司股权，以及购买用于建设汽车基地的土地。

未来几年，恒大预计投入3000亿元造车，其中广州基地1600亿元、沈阳基地1200亿元。对于现在的恒大，最大的挑战是如何一边去杠杆，一边保证造车业务的千亿级投入。

显然，5万亿元可售货值是底气。恒大若维持6000亿元年销售额，5万亿元货值足以支持其未来八年的销售，即6年-8年不买地，恒大也有账可进。以上半年13.4％的核心利润率估算，5万亿元的可售货值可以释放超6700亿元的净利润。