深圳小产权房,压不住的火热?

来源:《财经》杂志 2021-06-07 20:46:21

作者 | 《财经》记者 张光裕   编辑 | 马克

深圳有近一半住房是小产权房,商品房调控越严格,小产权房就越有吸引力,犹如跷跷板的两端

5月13日,深圳市小产权房集中的光明区白花社区,不大的社区周边密布着11家代理小产权房的中介门店。尽管近期监管风声正紧,但这11家门店仍照常开业。

在白花社区,《财经》记者遇见好几拨来看房的买房客。有些房主会委托多家中介,因为带看频繁,所以看房前中介要打好几个电话,才知道钥匙在哪一家手里。一位销售人员热情地向记者推销某房源,看房前一沟通,才知道这套房已在前不久卖出去了。

长期以来,深圳市都将小产权房定义为“违法建筑”,禁止交易,禁止中介代理,但实际上买卖一直存在。4月底央视报道称,深圳部分小产权房过去一年涨价50%,沙井等片区有楼盘一个月卖出几十套,成交火爆。

虽然无法与商品房市场相比,但深圳小产权房市场也不乏暴富故事。龙华区一位小产权房中介人员告诉《财经》记者,2019年起,一位熟客经他之手频繁倒买倒卖,很快赚了数百万元。另一位商品房中介人员则说,他的一位前同事去年底离职去卖小产权房,“一个月卖十几二十几套,很快赚了200多万元,买了辆保时捷。他的老板进了4000多万元的货,卖了6000多万元”。

央视报道后,深圳市对小产权房交易的监管升级。深圳市律师协会转发司法局文件,禁止为“违法建筑”销售提供律师见证。龙华等区住建局发通知,禁止代理销售“小产权房”。

一套“组合拳”打完,深圳市的小产权房交易会停止吗?

一位小产权房中介人员称,虽然近期有些中介门店关了门,贴出转让告示,但并不是真要转让,而是掩人耳目的障眼法。

小产权房是个约定俗成的概念。在深圳,小产权房指房主得不到产权证,或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括农民的自建房,村委主持、在集体土地上修建的统建楼,机关单位、国企的福利房,部队提供用地的军产楼等。

本轮监管中,深圳市律师协会转发的两份司法局文件,分别发布于2009年和2016年。

过去十年里,包括央视在内的各路媒体,对深圳市小产权房有过多轮报道。但小产权房交易一直存续到了今天,还跟着商品房的脚步升值。如今,风口浪尖下,各市场主体可能会暂时偃旗息鼓,但也只是暂时的。

《财经》记者在深圳市走访时发现,小产权房有稳固的消费群体,且仍在扩大。

多位受访中介人员估计,小产权房容纳了深圳市约六成人口。据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》,截至2014年底,深圳市住房总量中,原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。

庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱,深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道:“商品住房在住房总量中占比较低,难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡,难以在短期内彻底解决。”

而在近些年,商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向,也在客观上催熟了小产权房市场。如同跷跷板的两端。商品房调控越严格,小产权房就越有吸引力。

商品房调控越严,小产权房越火

光明区的一位房产中介人员向《财经》记者展示了一份统建楼房屋分配合同。这份签署于2013年的合同显示,首位主人购房价格约为4500元/平方米,约为当年光明区商品房新房均价(17000元/平方米)的四分之一。

按该中介人员报价,目前该小区同等面积二手房屋的售价为1.6万-1.8万元/平方米,光明区5月商品新房均价约为4.9万元/平方米。价格比约为三分之一。

按房产中介的报价,目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米,相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。

过去八年的数据显示,深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致,略微大于商品房。略微高出的部分,主要是在过去一年涨出来的。

前述光明区中介说:“两三个月前,110万元能买的房,现在120万元都买不到了。”一位龙华区中介人员相信,以近期的涨势,他手头的房源能在未来一年内涨30%。在小产权房最集中的沙井片区,部分楼盘价格已超3万元/平方米。

深圳龙华区某小产权房样板房。摄影/张光裕

买房群体正在发生变化。多位受访中介人员、买家都谈到,过去一年,有越来越多的富商、投资公司进入这个市场,整栋整栋地买楼。这在以往并不常见。同时,没有商品房购房资格的外地炒房客也来搭财富快车。

小产权房涨价的逻辑是什么?为什么没有产权的房子会受欢迎?

正是因为没有产权,小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜,二是交易都在暗中进行,没有产权交割,所以处于监管盲区,不受限购政策影响。

长期以来,买不起商品房,或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。

2020年疫情发生后,货币政策宽松,深圳市商品房价涨幅领跑全国,市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策,抬高了商品房购房门槛,反倒利好了小产权房市场。

先是在2020年7月15日,深圳收紧了限购资格。

过去,只要落户深圳即可购房。7月15日之后多了两条要求:落户满3年,且连续缴纳36个月以上个税和社保。

2021年2月8日,深圳又发布了二手房参考价新政,实际效果是抬高了购房成本。

深圳市官方发布的参考价格,普遍低于市场价格,而银行要按照参考价放贷。于是,在贷款首付比例不变的情况下,买房者贷出的钱少了,首付压力增大。

一些全国性的政策也影响了市场。2020年最后一天,央行和银保监会联合发布了“贷款两集中”政策,即为银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设置了上限。受此影响,部分银行缩减了购房贷规模,放慢了放贷节奏。买房者借贷难度比以前变大了。

几个政策相叠加,把原本有资格买、买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。被离异住房新规、一二套房差别化信贷政策打击到的投资、炒房群体也随之迁入。

这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊,它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市,上述政策或许能有效抑制需求,给市场降温。但在深圳,需求会被挤到另一个灰色市场。在这个生态系统里,正规的商品房交易被管得越严,小产权房交易就越火。

据深圳市住建局信息平台,2021年4月,二手商品住宅成交量同比减少33.26%,环比减少28.16%。上述商品房中介说,以前他的门店每月有10笔-15笔交易,近两个月不到5笔。境况与那位去卖小产权房的前同事反差鲜明。

进入5月后,深圳在信贷、户口等方面又陆续出台一系列新举措。

据《深圳特区报》报道,5月7日,建设银行深圳市分行将首、二套房贷利率分别上调0.15%和0.35%。某大型国有银行人士告诉《财经》记者,除建行外,多家大型银行都将在深圳跟进这一调整。

5月25日,深圳发布了新的户籍政策征求意见稿,落户门槛被全面抬高。学历型人才标准从专科以上调为全日制本科以上,技术型人才标准由中专调为全日制大专,技能型人才标准从获得高级职业资格调整为技师。据最新的全国人口普查结果,深圳市有常住居民1756万,其中没有深圳户口的流动人口有1243万。

市场预计,近期的监管风口过去后,小产权房市场会继续火热。

除了产权证,该有的都有

虽然买卖小产权房是明令禁止的违规交易,但中介们很少掩藏自己,普通人不费什么劲就能与他们搭上线。

多位买房者告诉《财经》记者,在这轮监管风口到来前,中介们会在地铁口等人流密集处明目张胆地贴小广告、发传单推销。

在微博、微信公众号、小红书等线上平台,有很多以“深圳小产权房”为关键词取名的账号,发布全市乃至东莞的房源信息。不少账号留有主理人的名字和手机,加上微信后,购房者能在他们的朋友圈看到更多房源。

一些主理人为自己打造专家人设。他们除了发布房源,也会传授挑房要领,解读市场的各种风吹草动,分析政策,“科普”小产权房知识。他们以此积累粉丝扩张生意,同时也引导市场情绪和信心。

被央视报道后,中介们曾短暂地偃旗息鼓。

一些公众号停止更新,或批量删除过去一两年的房源推送。有的账号改名,隐去了“深圳”“小产权房”等关键词,也有的注销账号换了新阵地。在线下,部分门店闭门歇业。中介们变得谨慎多疑,有人因害怕被暗访,选择只做熟客生意。

但这种状态没有持续太久。5月中旬《财经》记者走访时,这个市场已在慢慢恢复。尤其是在朋友圈等私域空间里。有中介每天都在朋友圈更新自己的营业动态:今日在光明,又做了几次转让见证。明天在南山,“可约,可踩盘看房”。一位中介人员告诉《财经》记者,风波对他们影响不大。

小产权房交易因为不合规,所以通常不会签房屋买卖合同,而是被包装在各种名目下。

前述光明区白花社区中介人员手头有几套二手村委统建房。这类统建房是由村委出地,一栋楼只有一张产权证,归村委所有。名义上,房子由村民集资建设,建成后只能分给村民,分房时会发一张证书,证书上的户主名字不可更改。

这位中介人员说,此类二手房交易时,买卖双方会在村委的见证下,签订一份房屋转让协议,村委在这份协议书上盖章。也会在只有一份、无法改名的分房证书最后一页,手书写上新一任受让人,村委签字盖章。由此便完成了“过户手续”。

在龙华区,记者咨询了一套一手房。这套房建在开发商投资拿下的商业用地上。其交易方式是,买房客会伪装成开发商员工,接受公司分配的住房。表面上没有金钱往来。转卖时,在开发商的见证下签转让协议、更名,流程与统建房相似。

这家开发商提供的“一条龙”服务,渗透交易各环节。其销售人员介绍,公司有长期合作的律师团队,在签合同时做见证人。每次见证的价格约为2万元。

他还表示,有门道帮购房者联系消费贷、信用贷等银行贷款,当然,他们会从中抽一笔服务费。前述光明区中介人员也提到,可以考虑用信用贷来买房:“能贷100万。”

《财经》记者联系到深圳当地一位贷款中介人员,表示想用消费贷买小产权房。对方回应称:“信用贷可以申请。至于额度,要看你的工资公积金基数能做多少。”她展示了三种方案,均无需抵押物,只需提供工资、社保或公积金记录即可,并强调所有贷款都来自于银行而非民间钱庄。

进入2021年,全国各重点城市都在打击消费贷、经营贷等资金违规入楼市。一旦发现,就会停贷并收回已发放贷款。那么,小产权房真的可能是监管盲区吗?

《财经》记者采访了两位大型国有商业银行人士。他们表示,理论上违规资金只要想查就能查得到,不存在死角,但是耗费的成本很高。其中一人介绍称,银行目前采用“流水监控+关键字”抓取两道筛查,一是看流水,贷的款流去了哪个账户,名下多了哪些财产,贷款额与消费额是否能一一对应。二是看交易对象,“比如某次交易的对象是‘置业公司’,就会被抓取出来”。

但小产权房交易仍有成为漏网之鱼的可能。因为小产权房没产权,国家机关没有公证转让,在线上大数据系统里,购房者名下可能并不会显示多了一套房产。

中介们还常用以下几个卖点来吸引客户。一是学位。记者接触的多位中介人员都在刚见面时就重点介绍周边学校情况,并称买小产权房也能入学。二是落户。中介们说,虽然房子是小产权,但已有深圳户籍的人可在买房后把户口迁入,不用再当集体户了。三是转正,有中介人员称,买房后有机会通过补交税款等方式,拿到“小红本”,即不动产权证。

这些说法是真是假?《财经》记者向熟悉深圳市土地政策人士及多位购房者求证。据他们反馈,确有用小产权房上学、落户的成功案例,但情况依所在区域、小产权房类型而不同。至于转正,上述熟悉土地政策人士明确否认:“这不可行,应该是中介吹牛的。”

特殊城市的特殊产物

深圳小产权房规模如此庞大,有复杂的历史成因。最根本的原因是,作为倡导活力、政策宽松的经济特区,深圳在30余年时间里太过迅猛地完成了从渔村到城市、再到超级城市的跃迁。

1980年,深圳经济特区建立。作为首个经济特区,深圳是中国制度创新、扩大开放的一块试验田。这一年通过的《广东省经济特区条例》明确说明:“特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业,投资设厂或者与我方合资设厂。”

前述熟悉深圳土地政策的人士介绍道,在那段激情燃烧的岁月里,各种资本背景的企业在深圳遍地开花,其中不少是拿了农村的土地建厂。究其原因,一是受供地规划、审批程序等所限,政府出让土地的数量、节奏毕竟有限,无法满足市场需求。企业直接找村集体谈,效率更高。二是农村出让的土地更便宜。

就这样,一座座工厂先在村集体的土地上拔地而起。后来,乡镇企业热潮涌起,工厂越来越多。这些工厂多是劳动密集型企业,工人以外来打工者居多。他们收入不高,在深圳又没有自有住房,对廉价租房的需求旺盛。

无论从价格还是便利性考虑,工厂周边的农村区域当然是租房首选。村里人掌握了新的财富密码。前述熟悉土地政策人士说:“当时大家都拼命建房子,只要有钱就建房子,因为行情很好,根本不愁租。”打工者在当地落下脚,刺激了周围服务业的兴起。这些服务业的从业者,大多还是外来打工者。雪球就这样滚了起来,人越来越多,房子也越盖越多。

前述熟悉政策人士告诉记者,深圳市政府有声音认为,农村集体为深圳经济发展作出的贡献是要被承认的。如果当年严格按照管理规范一步步审批,很多企业可能就不会进深圳了。另外,城中村的小产权房也实质上承担了民生功能,固定了城市发展所需的劳动力。“一些官方人员的说法是,‘填补了深圳住房保障的一块空白’。”前述熟悉政策人士说。

自上世纪80年代中起,20余年时间里,虽然政府三令五申不允许擅自“违建”,但在经济发展的指挥棒下,监管尺度其实较松。

深圳市对“违章建筑”的管理可追溯至1999年。这一年,深圳市发布了指导性文件,将农村非农用地、宅基地上转让兴建的建筑列入违章建筑,禁止非本村村民买卖宅基地和在其上合作兴建住宅,称将对已发生的违法行为“清理和处罚”,对后续违法“从重查处”。

但是,政府部门并未随之发布具体实施办法,导致指导性政策出台后,出于法不责众和抢搭末班车的考虑,反而出现了一波抢建潮。

2002年,配套实施办法终于出台,即后来被称为“两规”的政策。“两规”分别针对私房和生产经营性房屋。总结来说,在1999年3月5日之前兴建的房屋,被定性为“历史遗留违法建筑”。除占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外,这些“历史遗留违建”在补交罚款后,可以确认产权,拿到不动产权属证书。对1999年3月5日之后的新增违建,从严查处。

但当年的“清理和处罚”,其实是用罚款换产权,且仍未明确新增违建将如何“从严查处”。所以2002年之后,兴建小产权房的势头并未被遏制。

到了2009年,深圳市委再对“违法建筑”发文。这一次的新动作是对历史违建全面摸底排查,并依据不同情形给出了确权、拆除、没收等多种处理方法。不过,以上三种方法并未覆盖所有的小产权房。

在拆除和没收的适用情形中,最主要的一条是“非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地”。但是在深圳,仍有不少小产权房是建在农村土地上的。

这就要说到深圳的土地性质了。1992年,深圳特区内开展“统征”,特区内土地全部国有化,农民市民化。2004年,深圳市特区以外的区域又实行“统转”,将改革方案推广至全域。

至此,深圳市成了全国第一个没有农村的城市。理论上,所有的土地全部国有化。但这只是理论上,在实际执行过程中,仍然有很多土地留在了村集体和村民手中。

这背后的原因复杂。前述熟悉深圳土地政策人士介绍,原因之一是当时有不少园地、林地,以及村里已在实际使用的建设用地,名义上虽转为国有,实质上并没有转。对这些地,政府人员与村委并没有签转地协议,而只是口头上传达土地已转为国有。此外,对园林地等,当时的操作方式是让村集体自行上报。这个过程里,一些地租意识较强的村集体虚报瞒报。

由于有未完成征收补偿手续的土地,加上已有大批房屋抢在2004年“统转”前建成了,拆除、没收等限制措施的适用范围仍有限。而且,2009年的政策还有这么一条:“经普查记录的违法建筑,尚未按照本决定和相关规定处理前,可以允许有条件临时使用。”这条语焉不详的临时使用条款,让该政策的强制力更弱了。

直到2013年,深圳市政府在更宏观层面开启了土地管理制度改革。作为改革的一环,2013年末,深圳市终于为2009年的政策发布了试点实施办法,对如何摸查、确权、拆除没收、临时使用给出了阐释。

《财经》记者走访的多位中介人员、买房者及政策人士均表示,2013年是深圳小产权房市场的一道分水岭。这一年起,新增小产权房被彻底掐断。目前,深圳市几乎所有的小产权房都建于2013年之前。

投资客在赌什么

站在购房者的角度,小产权房最大的缺点就是购房后得不到房产证,买房人的财产权可能得不到保护。

在走访中《财经》记者发现,无论是买了小产权房的人,还是接触后选择放弃的人,都对小产权房的属性有充分认识。一位小产权房持有者甚至直截了当地说:“什么购房合同、律师见证,都是个心理安慰,没有用。”另两位受访者曾在十年前考虑过购买,后因担心没有产权不好出手而作罢。不过大家的普遍共识是:深圳市小产权房这么多,如果拆迁肯定会有赔偿,不会白拆。

无论是否正确,以上种种想法组成了小产权房的市场预期,并且在过去近十年的时间里基本稳定。即便现在处于监管风口,这个市场预期也没有被打破。整体而言,市场主体已充分消化潜在风险,小产权房市场热度不减。

对于投资客们,小产权房最大的吸引力不是倒买倒卖赚差价,而是拆迁补偿。

深圳市住宅用地匮乏。据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》,“十三五”期间居住用地新供应90公顷,而城市更新用地有550公顷。这是支撑投资客拆迁梦的基本盘。从总量看,投资客不用担心不拆,需要考虑的是如果拆了,他们有没有资格拿到补偿款?

拆迁分两种,一种是政府主导的棚户区改造,另一种是地产商运作的城市更新。受访投资客和政策专家说,地产商们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里,但他们会绕过大项目主,直接找每一户的小业主谈。

那么棚户区改造呢?在深圳市住建局官网上,有一篇2018年发布的答市民问。有个问题是:“(棚户区改造)权利主体是指哪些人?有绿本可以吗?”住建局官方回答道:“《实施意见》所称的权利主体,是指可以通过不动产权利证书(含房地产证)、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。”

1994年,深圳市开始颁发红绿两色的房产证。据当年的政策文件,红皮本记载市场商品房地产,绿皮本记载非市场商品房地产。绿皮本记载的房屋虽不得买卖,但它也是正规的房地产证。

而所谓“大红本”,即16开红色封面的房屋所有权证书。在小产权房的语境下,“大红本”也指整栋楼只有一张本。

据深圳住建局的回答,如果小产权房有“大红本”或“绿本”,那么持证的村委或项目主很可能会得到赔偿。而事实上鉴于时代原因,那些年代久远、有改造可能的小产权房,不少都在当年拿到了“大红本”或“绿本”。

接下来的问题,就是小业主能不能向大项目主要到自己那一份儿了。这个环节存在着风险,小业主与大项目主、前任小业主都可能发生纠纷。一位投资客说,他最担心的就是一房多卖。因此在购房时他只考虑一手房,“转手越少风险越小”。

不过多位受访者都表示,这样的纠纷虽然存在,但并不多见。可能的原因是买卖本身不合规,所以卖家也不愿意去对簿公堂,免得给自己惹来更多麻烦。

谈到心态,多位投资者都用“赌”来形容。衡量收益与风险后,他们认为这场赌局值得一入。

2020年,第七个港深陆路口岸莲田口岸正式启用。一位商品房中介人员说,该项目征地拆迁时,地块上的小产权房东顺利得到赔偿,一夜暴富。类似的故事挑逗着投资者的神经。

未来深圳的小产权房会往何处去?

前述熟悉政策人士分析,深圳市政府不会限制小产权房出租,仍需它来承担稳民生、固定劳动力的任务。但对于买卖交易,市政府一定不愿看到。“从税收、金融风险等角度来讲,小产权房都是个大漏洞。”该人士说,“至于转正,更是没有可能。这是国家红线,深圳不会去当出头鸟。更何况一旦转正,商品房市场会被剧烈冲击,对整个社会稳定都是威胁。