8月23日，由财经新康养、财经新康养智库联合中国REITs联盟举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期）在北京成功举办。

会上，嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人魏晨熙以“基金参与养老领域REITs的路径”为题发表演讲。

他提到，目前基金或金融资本参与养老产业有两种模式，为养老地产领域以及养老金融领域。“养老地产领域包括商品住宅、养老社区、养老机构；养老金融领域包括养老保险、银行养老产品、个人养老基金、养老信托。”

他分析称，对于重资产部分，纵观目前养老居所，从传统角度来讲，养老地产需要完成持有物理空间+运营服务多种功能。

传统开发商主导重资产的模式仍是“靠销售回收资金持有物业收租金”和其变种，而成熟资本市场可将重资产的部分可以由金融资本完成，进一步的可以证券化由REITs完成。

“最终就形成很简洁的模式，开发商把物业出售给私募基金或REITs，私募基金或REITs通过出租或者托管方式交给运营商，运营商给老人提供具体的养老服务。”他坦言。

对于养老领域REITs的放开，魏晨熙认为此举有着重大意义，并分析出3个作用。“第一是能促进养老重资产模式的转型；第二可以进一步提升公司运营服务能力；第三能提供广大的养老物业提供定价的锚。”

养老REITs未来发展空间广阔。不过，魏晨熙也直言，养老REITs可能面临多种挑战。

他表示，养老REITs底层资产有长租加运营的特性，具有典型的2C特征；经营模式相对来说更丰富；收益来源非常多样，包括租金收入、物业管理收入、分成收入，多种经营收入等等；此外运营服务需要更加突出，尤其对于具体的医疗资源掌握、康养能力的把控是非常显著的。

市场对于目前已经发行的41支公募REITs关注点来看，主要面临两个问题，一个是土地转让合规性问题，包括土地性质等；另外是收益性问题，涉及纳税与派息率等。

“目前纯刚需的保障房，现在已经有一些公募REITs的项目接近3%派息率，低利率时代借贷成本如果能低于3-4%，则杠杆后综合收益超过5-6%则对投资者有吸引力。”魏晨熙进一步解释。