8月23日，由财经新康养、财经新康养智库联合中国REITs联盟举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期）在北京成功举办。

芳华里养老社区院长刘小冰讲述自己从投资人成功转型为养老院院长的探索与期待。刘小冰介绍，芳华里项目在投资决策时便设定了清晰的退出路径，包括卖给保险公司、合作运营以及通过REITs实现资产证券化。特别是，REITs路径，原本预计项目运营3-5年后即可满足条件上市，但受疫情影响，项目虽已度过至暗时刻，实现净现金流回正，却仍需时间才能达到REITs的资产规模要求。

近日，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进相关常态化发行工作，资本市场给予高度关注。在项目基本条件要求上，要求显示对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元。

对此，刘小冰坦言，芳华里项目在城市核心区的重资产属性虽为优势，但也因价值高昂而难以迅速达到标准。此外，REITs对于运营质量的高要求也促使项目团队不断反思并优化运营模式。

在探讨重资产与轻资产的关系时，刘小冰提出了“酒管公司模式”的设想，即将运营管理团队与资产持有团队分离，运营公司按酒馆公司模式运作，承担前期亏损风险，并通过后期资产增值与管理费、奖励等方式获得回报。这一模式旨在平衡股东与运营商之间的利益，确保项目长期稳定运营。

展望未来，刘小冰对中国养老产业的发展充满信心，她认为老龄化与少子化趋势将为养老产业带来巨大机遇。她特别提到，芳华里项目资产干净、地理位置优越，期待能够成为首单养老REIT，为养老产业注入新的活力。同时，她也呼吁REITs领域的专家与机构给予更多关注与支持，共同推动养老产业的健康发展。