文｜《财经》记者 王博　编辑｜余乐

房地产正处于新旧动能转换的关键时期，新的指导政策有望更好地做到低端有保障、中端有支持、高端有市场

7月18日，为期三天的二十届三中全会落幕，全会听取和讨论了习近平受中央政治局委托所作的工作报告，并审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）。

在房地产领域，工作报告和《决定》明确了三项关键举措：一是要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措；二是健全社会保障体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；三是完善城乡融合发展体制机制，统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。

关于“防范化解房地产风险”的表述，近几年已被多次提及。此次，这一表述被写入三中全会文件中，显示出了监管层化解风险的决心及对当前房地产行业高质量发展的重视。

“我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。”近日，在解读二十届三中全会的发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示。

“二十届三中全会后，相信在一两年之内，我们就会看到很多新政策落地，尤其是在住房方面。”8月14日，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵向《财经》表示。他认为，对中低收入阶层的保障性住房未来还会加码。

化解风险，去库存

在《决定》中，专门提出要化解房地产风险，要采取具体措施推进改革。

8月15日，国家统计局最新数据显示，1月-7月，中国新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1月-6月收窄0.4个百分点；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点；房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点。

国家统计局新闻发言人刘爱华谈到，在一系列政策作用下，7月房地产领域主要数据相关指标降幅继续收窄。但同时也要看到，目前多数房地产的指标仍然处于下降之中，房地产市场总体仍处于调整中。

目前，中国房地产的风险仍然是房企杠杆过高，库存积压，卖房艰难，易导致流动性问题。

为此，《决定》中提出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

在二十届三中全会召开前后，已经有部分城市取消了限价。

据中指研究院统计，2024年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，明确不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

限价政策最早发布于2010年，旨在抑制房地产市场的过热现象。现在，限价政策——不管是限涨价还是限降价——都在一定程度上阻碍了房企的卖房效率。

随着限价的放开，投资者更关心一线城市的限购是否会进一步放松。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，二十届三中全会后，各地特别是一线和部分强二线城市，原有的限购、限售、限贷和限价等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分区、定向甚至全面松绑限购政策，调整限价政策，调整交易税费征免年限等财税政策等。

他认为，在一线城市和高能级城市，虽然短期内全面取消住房限购政策的概率相对不大，预计地方政府会考虑从地段范围上、住宅等级上，以及相关税费上进一步调减住房限购政策的力度。而且，取消限购和取消限价、限贷、限售将作为组合拳来有序使用。

李稻葵认为，北上广深尚未放开限购的城市，未来仍有一定投资价值，会出现部分区域限购。“限购政策可能会只用于特别容易引发投资性、投机性需求的区域，如北京西城金融街，海淀区五道口等。”

新旧动能转换

要从根本上解决中国房地产的流动性风险，得让行业甩掉旧包袱，发展新的商业模式。

工作报告和《决定》中提到了要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，加快建立租购并举的住房制度并探索适合新的发展阶段的房地产发展模式。

李稻葵表示，地产融资目前主要靠预售和发债发理财产品，但风险比较容易聚集，未来可以探索开放房地产行业的股权融资。中国香港或者国外的很多地区，房地产开发商很重要的融资方式是股权融资，这能够比较好地分散风险，一旦开发商经营不善，其在资本市场会受影响，但不至于“爆雷”，形成金融信用风险。

他认为，未来，与租购并举相关的REITs基金可能会面向全社会融资。“我们需要的是有一批可长期持有、能够去融资的房子，融资之后，以租金来还息、还本，这种方式在新加坡、中国香港都比较普遍。”

李稻葵预计，将来，可能部分有条件的地方政府会发一些基金，拿基金的钱长期持有一些住宅性的资产，并慢慢地根据自己的城市发展需要，吸引人才进行市场化的出租运行。

关于这一点，深圳已经做出反应。

8月7日下午，深圳市安居集团有限公司发布通告称，深圳安居集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。

据悉，房源征集的范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）；户型面积上要求被收购房源的主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。

庞溟表示，在资金方面，未来监管层还有望构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，对不同所有制市场主体一视同仁地提供政策支持和金融服务，更好地提升投资、融资和运营各环节的资金利用效率。

而关于保障房，他认为，二十大报告中已经提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。所以在接下来的工作中，各等级城市还会遵循国家层面住房保障体系的顶层设计，从助力多主体供给、确立多渠道保障上下功夫，加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。

58安居客研究院院长张波认为，从去库存来看，通过“收储”的方式，可以快速实现存量消化和保障房上市量增加，但市场上需要被“收储”的商品房多是位置不佳或配套较差且去库存较慢的项目，而地方政府则更愿意收购地段和配套更为优质的房源，两者之间的矛盾需要在推进中不断寻找平衡。

关于“加快构建房地产发展新模式”，庞溟认为，使供需平衡、市场稳定，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。预计未来房地产市场还会努力健全完善人、房、地、钱这四个要素的联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

为了加速建立“人、房、地、钱”要素联动机制，预计在住房、资金、土地财税等方面都有进一步完善的空间。例如，在住房方面，预计将完善从房屋开发、建设到维护使用全生命周期的管理制度，要改革完善商品房的开发、融资、销售等基础性的制度，有力、有序推进现房销售，加快建立房屋的体检、房屋的养老金、房屋的保险等专项制度。

此外，《决定》还提出要完善城乡融合发展体制机制。

张波认为，随着城乡融合发展，不但会有大量农村人口向城市转移，推动城市住房需求的增加，还会带动乡村旅游业、养老产业等多元发展，催生各类位于乡村的新型房产需求。

目前，中国房地产仍处于新旧动能转换时期，多位行业专家认为，三中全会之后，房地产业有望更好地做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，实现良性循环。

（实习生徐滢对此文亦有贡献）