“要成为一个穿越周期的百年房企，较低的负债水平与高经营性收入是必须要具备的两大条件，我们也会为这个目标持续努力。”龙湖集团管理层在公司中期业绩会上这样说道。

事实亦是如此，当前房地产市场总体仍处于调整中，房企都在积极寻求新的发展模式，以此实现高质量发展目标。

龙湖集团作为民营房企的代表，在行业新旧动能转换之际，主动求变，将债务处理放在首位，并在债务结构转化的基础上，加大布局经营性业务，实现收入与利润结构转换。

“预计在2028年左右，龙湖的经营性收入占比可以过半，第二曲线收入会超过第一曲线收入。由此，整个业务收入结构就完成了新模式的转换。”管理层表示。

经营性业务贡献八成利润

8月23日，龙湖集团发布中期财报并召开业绩会。

数据显示，上半年龙湖聚焦开发、运营、服务三大板块。地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道业务的协同发展，实现收入468.6亿元（人民币，下同），股东应占溢利58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。毛利额为96.4亿元，毛利率为20.6%。

从收入结构来看，上半年，龙湖在房地产开发业务上实现营业额337.6亿元，交付物业总建筑面积为302.9万平方米。

得益于房地产优化政策持续出台的利好影响、以及企业不断迭代的产品力，龙湖上半年实现合同销售额511.2亿元，销售稳居行业前十，回款率100%。同时，企业聚焦高能级城市、平稳投资，上半年共获取7幅高质量土地，这也为后续销售提供强大支撑。

值得一提的是，龙湖的经营性业务（运营业务及服务业务）依旧表现出较的高成长性，不仅贡献了稳定的收入和利润，也为公司流动性安全提供保障。

财报显示，上半年，企业经营性业务收入达131亿元，同比增长7.6%；整个业务板块对总营收贡献占比达27.96%，相比去年同期19.6%有所提升。

同时，经营性业务也均衡了开发业务7.4%的毛利率，将整体毛利率拉升至20.6%，并为企业带来80%以上的核心溢利贡献，进一步助力整体利润的稳定和结构的优化。

野村对此发布研报表示，龙湖在非开发业务方面的表现符合预期，离房东模式又近了一步。在野村看来，龙湖加速向房东模式转型是在房地产行业螺旋式下滑中生存下来的正确策略，这可能使该公司成为该行业的长期参与者。

龙湖管理层也坦言，地产开发板块依然盈利承压，接下来在开发业务上，会兼顾回款和利润，逐步修复开发板块结算的毛利率，同时保持运营及服务收入的稳步增长，通过不断优化利润结构，重回增长曲线。

轻重并举高质量兑现开业

龙湖集团经营性业务成为企业实现高质量发展的重要引擎，离不开各航道业务均衡发展以及稳定、可持续的增长。

在经营性业务中，运营业务表现尤为亮眼。财报显示，上半年运营业务实现收入66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率为76.4%。其中，商场收入占比达78.4%，实现收入51.8亿元，同比增长6%，成为运营业务板块的核心动力。

上半年，龙湖商业营业额和客流实现双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。商业租金收入同比增长6%至53.2亿元。

龙湖商业之所以能够实现持续的增长，离不开两个重要考量。“龙湖已开业项目包括已获取项目基本上位于一线二线核心地段、轨道节点，这些位置、人流、入住率持续在增加，龙湖商业基本上没有下沉三四线，也没有做重奢，消费是面向品质用户，上半年的客流同店同比增长6%以上，客流客单价保持稳定，在这两个因素驱动下，实现了营业额包括租金收入的增长。”管理层解释称。

不仅如此，龙湖商业能持续为业绩带来稳定可期的回报，离不开龙湖持续迭新产品形态，创新场景空间运营与加强品牌节点营销。如多个商场筹办市集、联名热门IP办展览、开潮牌快闪店等，塑造独有的体验优势去撬动消费与流量。

在战略、品牌、运营等优势的加持下，去年开始，龙湖商业航道已经可以实现自身的收支平衡。据企业透露，随着新开项目以及存量项目的扩大，租金规模的增长也会随之被带动，这也意味着商业航道将获得越多越多的正现金流，企业可以通过这部分现金流再去投资获取新的项目。

财报显示，截至6月末，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率96%。

上半年，新增开业运营重资产项目2座、轻资产项目1座。其中，成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目，重庆云领天街为轻资产项目，均为提前开业。成都东安天街实现招商率100%，开业率99%；南京雨山天街开业实现招商率98%，开业率98%；云领天街首次亮相实现招商率95%、开业率90%。三座商业项目均实现高质量兑现。

龙湖方面也对商业赛道非常有信心，并表示下半年要抓好新开业与存量项目的改造提升。据悉，下半年，天津梅江天街、武汉M758、重庆星汇天街、合肥高新天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、长沙月亮岛天街、海南海口天街等10座商场均将高质量兑现开业。

在汇丰最近关于龙湖的研报中指出，龙湖有足够资源维持投资物业的发展，其购物中心每年的资本支出约40亿，租金收入足以覆盖。“它的中端零售市场定位有助于抵御中国消费普遍疲软的趋势，这对奢侈品零售商产生了更大的影响。此外，其经常性毛利润总额将足以支付2024年~2026年的利息支出、股息和资本开支。”

以余量思维应对波动周期

龙湖集团向新模式转换，依靠内生动力为企业带来“活水”驱动高质量发展；同时，也一直坚持底线思维，把不逾期、不展期作为底线，并希望通过债务安全兑付来给行业注入信心。

2022年开始，龙湖主动有序压降负债规模，优化债务结构。截至上半年末，集团有息负债余额1874.2亿元，较年初减少52亿元。其中，一年内到期债务为294.1亿元，占总债务比例为15.7%，在手现金为500.6亿元，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.01倍。净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，财务状态保持安全。

为逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，龙湖在债务管理上“双管齐下”。首先是用全航道业务的正向经营性现金流去压降负债总额；第二是用长周期的经营性物业贷款去替换大概3—5年的信用债融资。

具体来看，在降低债务规模上，龙湖多次有序、提前完成债务兑付。今年3月和6月，龙湖先后提前兑付了两笔CMBS，合计规模为72.6亿元。随后，提前购回6.2亿美元的美金债。此外，也于7月和8月，按期完成两笔债券的回售工作，债券合计金额为34.93亿元。

截至目前，龙湖在2024年内已经归还107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债为10亿元。长期来看，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

为坚持低成本融资，龙湖把握政策，进一步加大经营性物业贷款融资力度。上半年，净增经营性物业贷219亿元，经营性物业贷成本更低、账期更长，由此也将企业平均融资成本优化至4.16%、平均合同借贷年期拉长至9.19年，进一步助力龙湖债务结构的优化。