党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（简称“决定”）提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。对此，安邦智库创始人陈功先生通过多年的追踪研究，认为从政策延续性、购房市场、租房市场三个方面来看，“租购并举”的住房制度关键在于“租”，即我国房地产市场调控与繁荣的主要发力点应该在住房租赁市场。

首先，从政策角度来讲，《决定》中提到上述话语，将“租购并举”放在了近年来提及更加频繁的“房地产发展新模式”之前，是在意料之中的。“房地产发展新模式”是2021年底的中央经济工作会议上才首次提及。然而，《决定》对“租购并举”的提法是针对整个住房制度的设计，不仅包括房地产市场，也包括住房保障，实际上也是体现了住房政策的延续性。其中，我国对发展住房租赁的重视是从2015年开始的。2015年底的中央经济工作会议，首次提出了“建立购租并举的住房制度”，2016年5月又包含了“购租同权”的思想。但在2017年10月党的十九大报告发布之前，国家一直是把“购”放在“租”之前。而党的十九大之后就把“租”放在“购”之前，统一表述就一直是“租购并举”了。与此同时，这与2017年党的十九大报告中首次从国家层面确立的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”相比，将前面两个词省去了，着重强调了“租购并举”。这与2022年党的二十大报告提出的“建立租购并举住房制度，同时把租房纳入到保障体系，把买房纳入到市场体系的双轨制”相比，将后面一句话去掉，更是突出强调了“租”。

其次，从购房市场来看，我国一直以来是“重售轻租”，导致购房市场长期火热，如今却陷入持续疲软，且有长期化的趋势。这与我国的住房商品化改革进程密切相关。20世纪80年代，我国房地产市场还多以福利分房和单位自建为主。1998年，住房商品化改革使得住房需求迅速释放，推动房价上涨。2003年实施“土地招拍挂”制度，土地供应和价格更加市场化，进一步推高房价。2007年，美国次贷危机蔓延至全球，导致我国GDP增长率由当年的14.16%骤降至2008年的9.63%，商品房销售面积暴跌14.7%。在金融危机下，国务院出台“4万亿”经济刺激计划，2009年销售面积上涨43.6%。由于房价过高且上涨过快，2016年，政府提出房住不炒的基调，对房地产提出三道红线的要求，并上浮利率，缩紧银根，全面调控房地产。即便如此，国内房价一直居高不下。数据显示，全国平均房价从2010年的5034元/㎡，涨到了2019年上半年的9329元/m²，十年间累计加权涨幅为85.32%。之后，随着宏观经济下滑、生育率下降以及疫情等多个因素的影响，国内购房市场下行。

最后，从租房市场来看，需求正在加速增长。2022年中国城市房屋租赁人口数量约为2.4亿人，较上年同期增长4.4%；2023年，城市房屋租赁人口数量已经超过了2.6亿人，同比增长8.3%。其中，随着城市化进程的加速，大量人口尤其是年轻人，务工人员涌入城市，尤其是一线城市和强二线城市。随着房价的持续上涨和购房门槛的提高，越来越多的人开始转变购房观念。在就业形势不佳的背景下，他们的收入有限，提高缓慢，在短期内几乎没有能力购买价格高昂的住房。同时，当代年轻人更加注重自由、多样化的生活方式，更愿意将资金用于旅行、教育等方面，而非将大部分收入负担在房贷上。因此，他们更愿意选择租房。此外，随着城市产业升级和区域发展不平衡，人口在不同城市之间的流动也加剧了住房租赁需求的增长。然而，我国住房租赁市场一直存在明显的短板。纵观目前传统租赁领域，我国租房主要由个人业主提供，约40%的租赁房源仍旧存在着户型陈旧、装修老化、配套缺失等问题，且存在租赁关系不稳定，缺乏专门的管理机构，市场秩序不规范，导致租住服务缺失、黑中介、虚假房源、恶意违约等乱象丛生。

综上所述，未来的住房制度关键在于“租”。通过租购比例的调节，以及调整住房产权背后附带的经济资产与发展机会，来对住房进行整体性的供给侧结构性改革。住房租赁是一种长期政策，在今后相当长的时间里，都将会成为主要的房地产交易模式，需要保持耐心。

在此基础上，陈功认为，需要健全租赁市场，消除对住房租赁消费的制度性歧视，给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境，并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。具体而言，加快推进住房租赁条例的立法出台，解决当前规范住房租赁的行政法规缺失问题，并整治各类市场乱象，保障租赁双方权益，稳定租赁关系；构建全面的备案制度，加强个人房东、中介机构、租赁企业分类分级管理，确保租赁市场有序。（来源：安邦咨询）