近日，国务院以“实施积极应对人口老龄化国家战略，推动养老事业和养老产业协同发展”为主题，进行第九次专题学习。

本次专题学习与老龄工作有关。数据显示，截至2023年末，中国65岁及以上人口超2.1亿，占全国人口的15.4%。

随着老年人口数量的持续增加，银发经济正成为各行业企业发展的新驱动力。据统计，目前我国银发经济规模在7万亿元左右，到2035年，银发经济规模将达到30万亿元左右。

可以看出，银发市场拥有广阔的发展前景。但当前，我国银发产业仍处于发展的起步阶段，市场规模尚未形成，产品和服务的供需错位导致养老问题日益凸显。

金融业作为国民经济的血脉，在助力康养产业的发展方面有着巨大潜力和先天优势。近日，国家发改委颁布了《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，将养老设施项目纳入基础设施REITs常态化发行范畴。这为重资产养老项目融资提供新路径。

在此背景下，由财经新康养、财经新康养智库联合中国REITs行业联盟举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期），于8月23日在北京成功举办。

会上，全联房地产商会创始人、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生以“养老金融链的核心要素”为主题发表了演讲。她认为，租金、基金和住房是养老金融的3大核心要素。

聂梅生表示，影响养老金融的核心要素是租金，“因为租金是影响住房价值的核心变量。”REITs也是以租金作为基础的，是养老金融的重要组成部分，目前在美国REITs是占了半壁江山的。

此外，聂梅生提出，做养老金融不能把重心都放在B端，也要在C端发力，帮助老年人实现“以房养老”，尤为关键。因为中国居民的资产配置，房产部分占59%，对于老年人而言现金加存款是不够支付消费的，要把“住房资产”释放出来才能够支持老年消费。

 租金是养老金融的第一要素

养老金融和银发经济息息相关。

2024年1月，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》(以下简称《意见》），该《意见》为积极应对人口老龄化，培育经济发展新动能指明了方向。

在聂梅生看来，《意见》的发布和中国的经济大背景关系密切，当前我国经济呈现出了诸多变化，一个是经济换挡，我国经济从高速增长切换到了中高速增长；第二是转型升级，产业结构由工业主导向工业、服务业双轮驱动；第三是服务业成为增长的主动力；第四是需求结构调整，投资拉动向投资、消费和进出口共同拉动。

基于上述变化，中央金融工作会议提出了五大金融，即科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融，聂梅生认为，养老金融其实和普惠金融、数字金融都有关系。

养老金融由诸多要素构成，其中租金是养老金融的第一要素。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》提到，租金是影响住房价值的核心变量。聂梅生指出，“租购并举”首次提出的时间是2017年，“2018年我在参会时表示，如果租金问题不解决，‘租购并举’一定是一句空话，不可能并举。”

为什么租金是影响房价的核心变量？房价、租金和收入之间的关系是什么？聂梅生阐述，在租房和买房方面，月供对比月租金，如果月供和月租金二者相当，既可以买房也可以租房，这是金科玉律。

同时，美国房价的定价机制跟中国不同，美国一个地区的房价取决于这个地区租金的水平，这就是所谓的“租金定房价”。最后，房价要考虑个人的可支付力。要解决租房还是买房，月供占工资的比例不能超过60%，一般是50%，“在中国已严重倒挂，月供对购房者个人、乃至几代家庭形成巨大压力。”

另一方面，聂梅生认为几组关键数据必须保持在合理区间。

首先，房价收入比要维持在合理区间，国际上一般合理范围在3-6倍，北京25.5，上海23.5，厦门22.1，深圳20.1，18个城市超过6倍。其次，租售比也要合理，发达国家人口密集的大城市在1：200左右，北京达1：806（2017年）。

土地楼面价也要合理。聂梅生指出，从2010年到2020年，土地在中国房价中的占比由20%提到了40%甚至50%，“这太不合理了”。

另外，租金收益率同样要合理。发达国家的租金收益率是6-8%，中国现在是2%左右，“今年有些地区突破了3%，但很多人都觉得不可能，如果咱们的租金收益率能达到6-8%，好多问题都解决了。”

在房地产税方面，发达国家的范围在1-2%，中国试点城市与之接近。

老年公寓是最能跨越经济危机的重资产

租金收益率是指投资房所获取的租金和房屋购买价值的比值。通常会用这个指标来衡量地产方面的投资收益情况。

与西方国家相比，中国的租金收益率较低。聂梅生指出，2017年中国的租金收益率在2%左右，但美国却达到了6%以上，住房普惠型的德国也才达到4%。

数据显示，在美国各种商业房地产类型当中，老年公寓的年化总投资回报率最高。聂梅生表示，无论是居家养老、社区养老还是机构养老，过去十年美国老年公寓的年化投资回报率都超过了10%，成功跨越了美国的金融危机。

美国领先的商业房地产投资业绩指数显示，从2005年到2015年，美国养老公寓的年化总投资回报率接近12%，是最能跨经济周期的商业房地产类型，与此同时，美国长租公寓在这10年中的年化总投资回报率在6%左右。

不过有专家指出，我国养老行业目前面临大量的资金短缺问题，因此共同探讨养老设施REITs的发展前景、挑战与机遇，以及如何通过REITs这把“资本钥匙”撬动重资产养老模式，对实现资源优化配置、提升运营效率、促进可持续发展意义重大。

养老资产REITs应该怎么搞?

聂梅生指出，国际上依靠保险养老并不是主流模式，美国主流的养老模式就是公司型REITs。做养老的REITs房地产投资信托基金在美国养老金融中的占比可达50%以上。美国的公司型REITs是以股权、股本金和借贷进入的公募为主，房利美和房地美等商业贷款机构来提供非常便宜的钱。

与美国相比，我国目前没有做保障性住房的政府机构，也没有专门的机构来收购保交楼。聂梅生认为，公司型的REITs可以完全负担起保交楼的收购、改造、开发和迭代。公司型的REITs里边的重资产可以做抵押贷款和租赁回收。“所以说，养老资产的范围很广，不仅包括养老公寓，还包括公司制的信托基金。”

由此，聂梅生表示，REITs是养老金融的第二要素。REITs在美国养老金融中的占比达到了50%，起到了半壁江山的作用。第三方面，聂梅生认为做养老金融不能把重心都放在B端，也要在C端发力，帮助老年人实现“以房养老”，尤为关键。因为中国居民的资产配置，住房部分占59%，对于老年人而言现金加存款是不够支付消费的，要把“住房资产”释放出来才能够支持老年消费。