近日，由财经新康养、财经新康养智库与REITs行业联盟共同举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期）在北京成功举办。

会上，REITs行业联盟执行会长、睿信投资董事长王刚发表了题为《康养产业REITs的国际经验借鉴及国内发展趋势》的主题演讲。

他表示，随着人口老龄化趋势加剧，养老产业成为了一个新的投资热点。养老REITs作为REITs市场的一个细分领域，具有广阔的发展前景。然而，养老REITs的发展也面临着诸多挑战，如养老产业的不成熟、合规性要求高等。为了推动养老REITs的发展，需要政府、企业和投资者共同努力，完善相关法律法规、提高市场认知度、加强运营管理等方面的建设。

养老金融存在多种发展模式

中央金融工作会议提出，要做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章，切实加强对重大战略、重点领域和薄弱环节的优质金融服务等要求，以加快金融强国建设，为我国新质生产力发展提供更加有力的金融支持与服务。

王刚认为，养老金融作为五大金融的重要内容，将成为未来最具发展潜力的领域之一。比如，养老财务规划、资金管理等服务，个人养老金产品，保险与康养服务结合的模式等。

王刚称：“我国在长期护理保险领域虽然做了试点，但一直未形成完整的方案，这一定程度上给发展商业医疗保险和商业长期护理保险一定的市场发展空间，但在这一个全新的领域，如何设计符合市场需求的产品和服务，则是考验险资对养老医疗、长期护理业务的理解程度，才能开发适合市场需求的保险产品。”

近日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，行业范围要求第十二项增加养老设施这一资产类型，扩大发行范围。

王刚介绍，目前国内养老地产的融资模式主要有直接投资、贷款、产业基金、BOT模式、PPP模式等。美国养老REITs主要有两种模式:净出租模式和委托经营模式。

其中，在净出租模式下，REITs项目公司仅作为标的养老物业的产权持有人，而不参与具体的运营管理，标的养老物业作为整体出租给运营商。项目公司的主要收入来源是租金费用。

在委托经营模式下，REITs项目公司既是物业所有者，也是经营者，赚取物业带来的增值收益的同时，也通过物业运营获得收益，一般情况下，他们会将持有的物业委托给运营商，按频率支付管理费。

“两种模式相比，一个保守一个激进。”王刚表示，净出租模式REITs的风险更低、收益更稳定;而委托经营模式，则会给REITs公司带来更大的收益可能性。

专业化运营确保REITs稳定发展

中国养老REITs市场尚处于起步阶段，在探讨养老REITs及其在中国的发展前景时，不得不提到国外的一些实践经验。

王刚介绍，目前美国医疗管理类REITs更多会选择像老年公寓、健康公寓这些长期持有资产运营收益为主的类型，主要投资的物业有:养老院、康复院、医疗办公楼、门诊设施、医疗护理机构和医院等。

Welltower成立于1970年，总部位于俄亥俄州，是第一支专门投资于养老院及医疗保健物业的REIT。其业务覆盖广泛，拥有303个养老院、180家专业护理院的物业资产，另有163处医疗设施等，股权市值已超过六百多亿美元。王刚表示，Welltower的成功，得益于美国REITs市场多年的发展与成熟，经历了多轮并购与整合，形成了较为完善的运营模式与评级体系。此外，REITs在美国享有税收优惠，进一步提升了其吸引力和投资回报率。

此外，新加坡作为养老REITs的另一重要市场，其成功经验同样值得借鉴。新加坡拥有两支医疗类REITs——百汇生命产业信托（CU2P）与先锋医疗产业信托(AW9U)，它们在东南亚地区具有广泛的影响力。相较之下，王刚称，对于中国而言，养老院的发展需更加本土化，以适应中国客群的需求。同时，也应看到养老REITs不仅仅局限于养老院本身，而是涵盖了整个银发经济产业链，包括保健品、养老器械等多个领域。

王刚认为，国外养老REITs的成功经验表明，专业化的运营管理是确保REITs长期稳定发展的关键。此外，政府政策的支持和市场机制的完善也是推动养老REITs发展的重要因素。中国可以结合自身国情和市场特点，制定适合本土市场的养老REITs发展策略。

探索适合中国市场的发展模式

“养老REITs作为银发经济的重要组成部分，其发展前景广阔。在借鉴国际经验的基础上，我们需要结合中国国情，探索适合中国市场的养老REITs发展模式。通过政策引导、生态构建及科技赋能等多方面的努力，我们有理由相信中国养老REITs市场将迎来更加繁荣的未来。”王刚在会上说。

我国养老地产参与主体可分为三大类，以保险、地产开发商、国企及部分民企为代表的重资产类型，以及部分选择轻资产运营或中资产运营的养老机构。其中，几乎所有的行业头部险企都纷纷踏入养老赛道，开始寻求自建或共建养老社区，推出与养老社区相结合的保险产品。

王刚建议，对保险公司而言，参与养老服务并非只有重资产养老社区这一种方式，可以根据自身资产负债匹配能力、现金流管理能力等，选择轻资产、轻重并举或者是重资产模式。打造养老生态圈，实现“保险+健康+养老”产业高效联动，必须强化医疗资源储备。多数大 型保险公司通过合作或收购、参股知名医院等形式充实实体医疗板块，带动养老地产的刚需 和溢价。

王刚称，真正的养老地产，需要将养老配套与运营管理相结合，这就对投资商和开发商都提出了更高的要求，除了足够的资本金外，还需要专业的资产管理团队，能通过专业化的经营配套设施， 获得稳定的管理收益。但是在目前市场上，养老地产发展并不成熟，大部分项目都处于微利甚至亏损状态，养老地产普遍的一个问题是，开发规划与最终落实存在差距，继而引起一系列问题。

王刚认为，在构建养老REITs生态时，我们需要处理好开发、证券化与运营之间的关系。保险公司、城投平台及开发商等各方需形成合力，共同推动养老产业的发展。同时，我们还应关注科技在养老领域的应用，以科技赋能提升养老服务的效率与质量。

文｜朵朵