近期，由财经新康养、财经新康养智库联合REITs行业联盟举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期）在北京成功举办。

会上，嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人魏晨熙以“基金参与养老领域REITs的路径”为题作主旨发言。

他认为，公募基金参与养老行业主要通过养老地产和养老金融产品两种模式。而国内养老REITs的发展前景广阔，有助于促进重资产模式转型、提升运营服务能力、增强养老物业流动性，但也面临长租运营特性、管理复杂性、项目合规性及项目派息率相对较低等多重挑战。

资本聚焦养老金融与养老地产

魏晨熙首先指出，无论是私募还是公募基金，其在养老行业的参与模式均展现出多样化的特点。从养老产业框架来看，金融资本主要聚焦于两大领域：养老地产和养老金融。

在养老地产方面，基金可以通过投资商品住宅、养老社区及养老机构等，为老年人提供优质的居住环境和专业服务。

而在养老金融领域，则涵盖了保险公司、银行及公募基金推出的各类养老金融产品，如养老保险、个人养老基金等，旨在满足老年人多样化的金融需求。

养老REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金专门投资于养老设施项目，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。它是固定资产证券化的重要手段，将流动性较低的养老设施资产转化为资本市场上的证券资产。

2024年7月6日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，标志着基础设施REITs进入常态化发行新阶段。在资产类型方面，通知进一步扩大了基础设施REITs的发行范围，明确包括依法登记并在民政部门备案的养老项目在内，这为养老REITs的发展提供了政策支持。

对于重资产部分的养老地产，魏晨熙进一步分析了其传统与创新的运营模式。传统模式下，开发商往往既负责土地开发、物业建设，又承担运营服务，这种模式虽然能够确保服务的连贯性，但也带来了资金压力大、运营效率低等问题。随着金融创新的深入，私募基金和REITs的引入为养老地产带来了新的发展模式。开发商可以将物业出售给私募基金或REITs，后者再通过出租或托管方式交给专业运营商，从而实现物业的证券化与专业化运营。

国际市场养老REITs的运营带来宝贵经验

在探讨国内养老REITs发展之前，魏晨熙先分享了美国养老REITs的成功经验。他提到，美国养老设施的专门分类Health care REITs（健康护理类），截至2024年7月31日，目前美国有16只REITs，总市值1572亿美元，约占总上市权益型REITs的比例约为11.75%，是仅次于零售、公寓、电信、工业之后的第五大资产类别。

其中，Health Care REITs的股息收益率（Dividend Yield）为3.98%，与全体权益型REITs的平均数3.86%接近，低于零售、办公等经营性业态，但高于公寓、工业、电信等刚性需求业态。

此外，Health Care REITs持有的物业类型主要包括Senior Housing（养老社区）、Outpatient Medical and Research（独立实验室）、Hospital/Health care Center（医院/医疗中心）等。

以Ventas（VTR）为例，作为美国第二大养老REIT，Ventas通过多轮扩张，不仅实现了规模的快速增长，还保持了稳定的分红记录。

魏晨熙分享的数据显示，Ventas是运营超过25年的REIT，已被纳入标普500指数，在美国、加拿大、英国持有约1400处物业，总估值约340亿美元。

在运营模式方面，Ventas旗下三分之二的养老社区采用净租赁模式（Net Lease）、三分之一采用委托经营模式。在委托经营模式下，Ventas作为物业持有人，既能获取租金收益，又能从客户处收取包括生活服务费用和医疗服务费用的部分经营收入。

在扩张路径上，2010年Ventas以31亿美元收购第四大养老地产运营商Atria共118处物业；2011年2月，Ventas又收购全美第四大养老医疗地产REITs公司NHP及其旗下的600处养老医疗物业。

魏晨熙认为，Ventas的成功经验在于其强大的运营能力、多元化的收益来源以及稳健的财务结构，这些都为国内养老REITs的发展提供了宝贵的借鉴。

养老REITs前景广阔也需理性看待投资风险

随着全面推动基础设施REITs项目常态化发行，国内养老领域的REITs正式放开，为养老重资产模式的转型提供了重要契机。魏晨熙指出，这一政策对于解决当前养老重资产模式面临的投资金额高、回报周期长、资产变现途径少等痛点具有重要意义。通过REITs的引入，可以优化资本结构，提升运营能力和现金流创造能力，进而推动养老产业的可持续发展。

然而，国内养老REITs的发展也面临着诸多挑战。首先，养老REITs的底层资产具有长租加运营的特性，需要清晰的收益模式和稳定的现金流来源。其次，经营模式多样化增加了管理的复杂性，需要基金管理人具备丰富的行业经验和专业的运营能力。此外，项目转让合规性、收益稳定性等问题也是制约养老REITs发展的关键因素。

针对这些挑战，魏晨熙提出了几点建议。一是加强行业监管和自律管理，确保养老REITs的合规运营；二是提升基金管理人的专业能力和服务水平，为投资者创造更多价值；三是推动养老产业与金融资本的深度融合，实现资源共享和优势互补；四是加强政策支持和引导，为养老REITs的发展营造良好的外部环境。

魏晨熙对养老REITs的发展充满信心。他指出，随着老龄化社会的到来和养老需求的不断增长，养老产业将迎来前所未有的发展机遇。而REITs作为一种创新的金融工具，将在推动养老产业转型升级、提升运营效率和服务质量方面发挥重要作用。

同时，他也提醒投资者要理性看待养老REITs的投资风险。虽然养老REITs具有稳定的现金流和分红记录，但其收益水平仍受到市场环境、政策变化等多种因素的影响。因此，投资者在参与养老REITs投资时，应充分了解其风险收益特征，做好风险管理和资产配置工作。

文｜朵朵