本次房贷利率批量调整进入倒计时，多家银行公布具体操作细则。

10月12日，六大国有行及平安银行、中信银行、江苏银行等多家银行均公告表示，拟于2024年10月25日对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整，并发布具体实施细则。

从各家银行公告来看，纳入本次批量调整的贷款为已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款（包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分），同时贷款执行利率水平需高于LPR-30BP，且利率需采用浮动利率定价方式。

不纳入本次批量调整的贷款包括，个人商业用房（含商住两用房）贷款、公积金个人住房贷款及利率水平在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的贷款。

根据《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（银发〔2024〕103号）要求，全国层面已取消首二套商业性个人住房贷款利率政策下限。目前除个别城市外，绝大多数城市已不存在利率政策下限。

因此，在调整规则方面，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率下调幅度没有区别，都将调整为LPR-30BP，仅部分当地有房贷利率政策下限的城市（当前为北京、上海、深圳），首套房、二套房贷款利率下调幅度有所不同，首套房贷款利率将统一调整为LPR-30BP，二套房贷款利率调整为所在城市相应的二套房贷款利率加点下限。

按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。

调整方式上，为便利客户，对于调整范围内的LPR定价的浮动利率贷款，客户无需申请，银行将于10月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

另外，有两种情形需要客户主动申请：一是当前为固定/基准利率定价的贷款，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，符合本次利率调整政策的，再按前述规则进行利率调整；二是北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如已符合二套转首套住房贷款标准，可向银行申请“二套转首套”，经审核符合条件后转成首套房贷款，再按上述调整规则进行利率调整。

从调整时间来看，各大银行均于10月25日进行集中批量调整贷款利率，新的利率即日生效。自10月25日（含）起，客户仍可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，银行将在审核后对符合条件的贷款进行利率调整。

在公布具体调整细则的同时，多家银行也发布存量房贷利率调整相关客户问答。

其中，对于调整后的房贷利率水平不一致的问题，工商银行解释称，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

此外，对于符合调整条件但是有拖欠的房贷是否能够参与本次利率调整，中国银行表示，本次存量房贷利率调整，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。建设银行也回应称，该行充分考虑有拖欠客户的实际还款困难，减轻还款压力，本次一并纳入批量调整。希望能帮助客户早日恢复到正常还款的信用状态。

对于此次利率调整后，可节省的房贷利息支出，工商银行测算道，若在二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

若在一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

据了解，中国人民银行行长潘功胜曾在国新会上表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元。

中泰证券日前也在研报中指出，对个人而言，存量按揭利率的调整有助于减轻利息支出压力、提振消费。对银行而言，长期看有助于稳规模、降风险，若调降存量房贷利率，实际投放回暖的基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长压力；当前居民还款压力较大，存量房贷下调有助于稳定银行零售资产质量。

编辑/钱晓睿

（综合自工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、国新网、中泰证券等）