自9月底中央政治局会议对房地产行业明确“止跌回稳”的要求以来，各类支持房地产稳定发展的政策陆续出台，市场各方备受鼓舞。行业龙头万科抓住政策东风带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿。

事实上，无论市场如何变化，万科始终在全力以赴，积极行动。“不躺平”的万科前三季度，实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，实现超100%回款效率，1-9月实现融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿持续跑赢大市，产品力与精准投资能力进一步提升，年内新投资项目首开兑现度100%。此外，万科坚持租购并举，长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一。

在坚守安全底线基础上，万科正面向行业存量时代全面强化资源盘活能力。2023年以来，万科盘活产能超470亿；长租业务打通“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活；此外，万科还实现了多赛道REITs的突破，促进了旗下商业、长租、物流等经营性资产的良性循环。

随着国内房地产市场从增量市场转向存量市场，行业发展的逻辑正经历深刻变革。过去房地产企业高杠杆、高负债、高周转的模式，逐渐让位于注重资产管理的新阶段，如何将存量资源有效盘活、高效利用，将成为房企未来的关键竞争力之一。当前，房企主要面临三类资产的盘活和优化，包括存量闲置土地资源和存量闲置房源的盘活，以及经营性资产的良性循环。

10月国新办发布会强调，盘活存量闲置土地是当前工作重点之一。事实上，行业进入存量时代，优质增量土地资源显著减少，同时行业高增长时代留下的大量闲置资源亟待转化，是否能对存量土地资源进行更有效的盘活，将是房企的重要能力。万科近年来积极借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。根据最新数据显示，2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿。以沈阳胤樾项目为例，万科通过存量土地资源置换，获取条件较优的新项目，开盘实现投资兑现度100%，取得良好回报的同时，公司资源结构得到优化。

与此同时，万科通过旗下长租业务，有效打通“由售改租”模式，盘活存量闲置房源的同时，实现租赁业务的增长。今年以来，泊寓盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。

对于存量经营性资产而言，REITs则至关重要，其重要性类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，还能反向推动企业持续提高资产经营水平，实现资产、资金的良性循环。截至目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化能力。今年以来，万科4月印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

行业人士认为，存量盘活不仅是房企未来获取产能的重要来源，同时也是去库存、回笼现金流的重要途径，是每家房企的“必修课”。从结果来看，万科已顺应趋势，率先建立了自身的存量盘活能力，为行业新阶段的可持续发展做好了准备。伴随三季度末以来政策东风吹至，相信不躺平的万科也将加速重回健康发展轨道。

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