近期，在一系列“增量政策”推动之下，针对房地产市场的政策有显著改善，除了房贷政策不断调整，首付比例、房贷利率不断下调之外，此前的购房限制性政策纷纷取消，针对购房的税费大幅下调。与此同时，有关方面还重新拿出“货币化旧改安置”“土地储备专项债”等措施，以进一步推动房地产市场的回暖。房地产政策不断放松，特别是类似2015年棚改货币化安置政策的重启，意味着去库存再次成为房地产政策的主要内容。目前来看，房地产逆周期政策也将显示出对房地产的支持和刺激作用。就此情况，一些人士更期待土地经济的回流，带来房地产市场的恢复，从而推动整体经济的恢复。

目前来看，10月份国内房地产市场的确有一些积极的变化。一线城市的销售额10月份当月实现正增长。从二手房情况看，根据相关部门数据，10月份二手房交易明显改善。根据国家统计局的数据，10月份国内主要城市房价回稳迹象初步显现。10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比价格上涨的城市比上月增加4个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加8个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，二手房住宅价格环比由降转涨；二、三线城市新建商品住宅和二手房住宅的销售价格环比降幅均出现不同程度收窄。住房城乡建设部表示，从10月份的销售数据看，全国房地产市场呈现出“三个首次”的重大转变：全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长；“银十”超“金九”为近17年来首次。这说明，9月份以来一系列政策对促进房地产市场止跌回稳效果明显。

虽然不同层级城市之间，房地产市场有了改善，特别是一线城市的价格和交易量有明显改善，不过，整体来看，1—10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。房地产投资降幅比1—9月（-10.1%）进一步加大。1—10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

当然，目前对市场带来压力的还是“去库存”。摩根士丹利首席中国经济学家邢自强近期表示，从这三个衡量指标（商品房销售价格、新房销售量、二手房交易量）来看，中国房地产距离调整的底部应该不远了，但是能否达到决策层要求的止跌回稳，跟目前房地产库存息息相关。其表示，中国一、二线城市的库存量并没有那么严峻，据测算，头部三十几个省会城市的库存总套数大约为300万套新房，二手房库存200万-300万套。在他看来，如果今年12月到明年3月的第二波政策力度仍不足以打破通胀循环，接下来要出的政策首当其冲应该是中央政府资产负债表扩张进行收商品房储备，改造成保障性住房。

此前，安邦智库的研究人员曾经谈到，房地产市场变化已经不再是供需失衡的周期性问题，国内经济结构和发展模式的改变，带来整个房地产发展基础发生了变化。对此，国家统计局相关负责人也指出，“经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入到新发展阶段，未来从以数量扩张为主转向以质量优化为主转变，更好地满足居民多样化住房需求。”因此，在房地产市场即将开启新的发展阶段的时刻，“土地经济”的回流恐怕并非是一个新的趋势。

在安邦智库的研究人员看来，在房地产市场走向“止跌回稳”的过程也是一个重构的过程。党的二十届三中全会提出要“加快构建房地产发展新模式”，近期召开的中共中央政治局会议也再次强调要推动构建房地产发展新模式。这样的趋势终将重构房地产行业发展的底层逻辑，建立房地产市场良性发展的新循环。安邦智库合作学者盛松成教授日前也提到，未来我国房地产市场将会进入新的发展阶段。其指出，新阶段将会有五个方面的变化趋势：一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3；二是二手房交易成为主导；三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力；四是城市更新成为新的发展趋势；五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系重要支撑。这恐怕是房地产市场“止跌回稳”后的新趋势，而未来的市场价格、交易方式都会发生新的变化，特别是房地产发展的模式，和经济发展的方式都会继续发生新的变化。（来源：安邦咨询）