来源 | 《财经》杂志　作者 | 《财经》记者 焦建　编辑 | 苏琦

在其他地区被认为是楼市去库存调控工具的房票制度，在深圳或成推动城市更新的有力抓手。但当地被拆迁居民对房屋安置的热衷，以及是否接受降低补偿标准等，则被认为是房票安置在深圳落地的核心挑战

3月27日，深圳市住房建设局于近日印发的一项相关文件正式公布。作为进一步规范当地城市更新一系列相关工作的创新政策之一，深圳正式提出建立“房票”制度。

针对深圳存量城市更新项目中所面临的一系列共性问题，在这份将于4月9日起施行（有效期三年）、全名为《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（下称《意见》）的文件中，前述该市住建局提出：将加强计划统筹管控，审慎新增城市更新单元计划，并建立房票制度，多措并举加快推进项目实施。

作为一种被认为相对创新的征收安置方式，所谓房票制度，指被征收人的房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票将被征收人的权益转换成一张有价票据，用于购买授权方指定范围的房子。

作为一种除现有货币补偿、房屋安置以外的新型安置方式，房票往往被统称为房票安置，被国内多个地区认为具有定向去库存、缓解资金压力等优势。因此，自2022年起，郑州、杭州、南京、宁波等重要城市开始陆续出台相关政策。

随着各地开始落地实施，房票也逐渐与安置分离，由俗称的被拆迁户“买房专用代金券”增添更多新的含义。例如，部分城市开始将其与人才政策相结合，创新产生“人才房票”，由当地政府向符合条件的人才发放并用于购买商品房。与原本的安家补贴相比，这种政策将补贴由事后变为事前，旨在减轻购房的“上车”压力。

2024年1月，广州市正式印发《广州市房票安置实施方案》，成为首个实行房票安置的一线城市。紧随其后，北京和上海也已分别于通州区和金山区、青浦区探索落地房票政策。

以北京为例，其于2024年7月官宣在通州区实施房票安置制度，同样旨在缓解住房库存压力。相关政策在出台时亦对此说明，“截至2023年12月31日，通州区在售商品房项目28个，在售房源约8050套，面积约96.72万平方米。通过将在售房源纳入房票安置‘房源超市’，可以进一步去库存，提升我区楼市活力。”

所谓房源超市，其实也是房票安置落地的基础性制度之一。以江苏等地的具体实践为例：最初房票只可购买周边区域建好的闲置安置房。随着实施难度加大，部分地区开始将一些商品房源纳入可选范围，跨区选房的门槛也被降低。而在这一过程中，为方便持票的购房者“选货”，一站式的“房源超市”开始出现，旨在让挑选过程降低门槛。

作为国内四个一线城市中最晚探路实施房票制的城市，深圳此次出台的前述《意见》也对此指出，“（深圳）将借鉴兄弟城市经验，探索建立房票制度，推动多元化安置补偿。”

深圳的城中村建成区面积约300平方公里，约占该市土地总面积的六分之一。虽建设质量及维护并不如商品房，但其凭借低廉的租金，依然成为很多“深漂”及年轻人来深圳落脚时的首选。图为一个正在拆除更新的城中村外景。摄/焦建

但亦有多位当地业界人士则对《财经》记者指出，深圳房票制度落地虽晚，但因当地的一些特殊情况，其政策实践可能会带来一定新意，并不只是为去库存，而是为国内的超大型城市城市更新探路。

深圳的特殊情况之一，是其城中村建成区面积约300平方公里，约占该市土地总面积的六分之一。尽管城中村的环境与国际化大都市形成巨大反差，但其低廉的租金，依然成为很多“深漂”及年轻人来此落脚的首选。

因为历史及现状的多重纠葛，传统的拆迁模式被认为在深圳已经走到了“死胡同”。而在今年的《深圳市政府工作报告》中，该市则明确提出“稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施房票安置制度”。

因此，在其他地区被认为是楼市去库存调控工具的房票制度，在深圳则可能是系统性破解城中村困局的解决方案之始。如能平衡政府、开发商及住户（主要是村民）等的多方利益，则可为深圳未来的高质量发展腾出空间。

《意见》对此明确：当地已经批准城市更新单元规划、但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目（含城市更新单元内未签订土地使用权出让合同的部分用地），在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的前提下，将减少商业类建筑面积。而对于具备实施条件、未批规划的城中村改造项目，则将允许结合现状建设情况合理确定规划容积，不受现状容积率不低于2.5限制。

为促进城市更新项目的加速实施，《意见》其实是提出了一系列包括税收、融资等措施在内的多元化措施。具体包括：

推动多元化安置补偿，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径；加大融资支持力度，探索“开发企业+融资平台（投资方）＋银行＋施工企业”多方监管方式；支持金融机构对条件成熟项目提供信贷服务，鼓励已对项目融资贷款的金融机构参与项目处置，支持金融机构提供针对第三方承接项目的配套金融服务；落实税收优惠政策，符合条件的城市更新项目可依法申请享受税收优惠减免等。

相关政策落地或许仍有难度。例如，针对此次《意见》提出的房票新政，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就如此对《财经》解析：房票安置实施的难度大，制约因素之一是被拆迁居民对于实物安置的热衷，之二是愿意纳入房票的项目，“对于被拆迁居民的适配性如何，很难讲”。

“房票安置能见效，关键之一就是严格实施依法征收补偿，对超出一户一宅的经过妥协以后做房票安置。”李宇嘉认为。

而通过引入一系列新的政策工具，按照李宇嘉的分析：今后深圳进行城市更新的思路将变为审慎启动增量项目，加快推进存量项目，不再具备更新改造经济条件的赶快调出。对于其他项目，则通过规划指标调整、金融税收支持、政府营商环境改革，使其具备经济上的可行性。

“关键在于对于存量项目增收补偿标准的调整，特别是降低安置补偿。超出一户一宅的应该降低补偿标准，或通过房票进行安置。”李宇嘉称。