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丁祖昱:二手房越卖越多,北京、上海议价空间有所扩大

来源:中新经纬  2023-05-30 07:50:55

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

多方成交数据显示,继4月楼市销售数据由涨转跌,未能延续复苏态势之后,5月销售数据进一步下跌。

之前复苏较为强劲的北京、上海、成都、南京等地,房地产市场也在进入5月后表现出明显回落。春节后这一波楼市的短期回暖或将结束,下半年房地产市场仍将面临较大压力。

重点城市新房市场:成交回落,回暖结束

从克而瑞研究监测的百城数据看,4月百城成交面积环比下降28%,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于2022年同期,但仍显著低于2019-2021年的同期水平。

显然,楼市销售环比几乎腰斩的数据,已说明前期积累的购房需求释放已接近尾声,市场整体供求迎来“拐点”,增长动能开始转弱。

从四大一线城市2023年以来的市场行情看,基本都在3、4月经历了一波供需两旺复苏,5月开始回落走势。一线城市中,广州市场回落较早,4月市场快速回落,5月新房成交量止跌回稳,但市场表现整体平淡。

2023年,北京楼市自1月开始连续4个月成交量上涨,并在4月达到成交量高点73万平方米,5月市场成交量开始回落,5月前三周(截止到5月21日)仅成交40万平方米。

从数据表现看,2023年北京新房市场显好于2019年、2020年,表现出较强市场复苏能力,但后劲略显不够。

2023年前5月,广州楼市与2021年同期、2020年下半年的市场活跃期相比有较大差距,但因为有楼市“小阳春”,市场整体表现优于2019年同期。

同期,深圳住房供应达到近5年高峰,约为185万平方米,成交规模也达到近5年第二高位,约为148万平方米,高于2019年。相比前几年,2023年前5月深圳楼市最大特点表现为供过于求。

从西南市场来看,即便是2023年楼市复苏强劲的成都也没有必得到疫情前水平。新房供求量自3、4月有一波冲高后,5月成交量虽保持在高位,但较4月已有明显下降,降幅达到9%。

相比其他重点城市,南京楼市似乎回落更早。2月,受益于春节前后需求释放,当地新房成交环比涨幅达51%,3月新房成交量实现同环比双增长。

但在3月中下旬,案场来访量递减,市场增长势能放缓,4月整体成交量回归到本轮行情启动前水平,5月则持续在低位盘整,成交量同比过去三年仍处低位。

从以上几大重点城市分析来看,房地产新房市场的复苏几乎在4月份就戛然而止。

二手房市场:挂牌量攀升,房子“越卖越多”

挂牌量持续攀升成为2023年以来二手房市场最显著特征。不只是北上广深一线城市的二手房市场,南京、成都等重点城市的二手房市场都呈现出一种“越卖越多”的怪现象。

截至5月26日,南京二手房挂牌量已突破17万套大关。成都二手房虽近几月一直保持在高位成交,但据贝壳找房显示,挂牌房源仍维持在约19万套高位。

北京二手房挂牌量在2022年11月就已超过10万套,2023年3月初,链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。截至5月23日,最新挂牌数已超过11.86万套。

我们认为,二手房挂牌量持续攀升原因有两个:一是因对未来市场不乐观,投资客抛售资产,落袋为安;二是改善置换需求增长,改善人群的置换需求也推动二手房挂牌出售房源增加。

在挂牌量攀升同时,二手房成交量却持续回落。受新房市场高位供应及一二手价格倒挂的虹吸效应影响,上海二手房市场热度在3月冲高至2.4万套后迅速回落,4月仅成交1.77万套。目前,上海一二手房成交比已从最高位的1:4滑落至1:2,预计下半年仍将持续走弱。

4月,广州二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米,环比分别下降18.10%和16.21%,同比分别增长38.04%和35.90%。目前,广州二手房市场整体表现稳定,预计5月成交也将延续回落态势。

南京的二手房成交量自2023年开始逐月走高,直至3月份达到12609套的峰值,4月开始有所回落,连续两个月成交量破万套,这主要是由于二手房以价换量,前期投资客套现。但5月前3周(1日-21日),南京二手房成交量不及3月峰值一半,下降趋势明显。

3、4月份二手房市场表现抢眼的成都,目前5月二手房已成交约2.1万套,环比下降12%,表现为高位回落。2023年1-5月,成都累计已成交二手房10.2万套,为历史高位。

我们认为,二手房成交回落与近期关于中介费率调整政策有一定关系:一是交易中介费率可能存在下调空间,二是中介费由买卖双方共同承担具备了可能性。这一定程度上导致不少潜在买房人群放缓了入市节奏。此外,还有一个重要原因在于新房市场复苏乏力,对二手房市场活跃度造成直接影响。

二手房挂牌量攀升,一定程度上说明市场改善换房意愿仍比较强烈,但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望,对经济形势不甚明朗、对房价调整仍有所期待是主要原因。目前,北京和上海的二手房议价空间均有所扩大。

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