作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

多方成交数据显示，继4月楼市销售数据由涨转跌，未能延续复苏态势之后，5月销售数据进一步下跌。

之前复苏较为强劲的北京、上海、成都、南京等地，房地产市场也在进入5月后表现出明显回落。春节后这一波楼市的短期回暖或将结束，下半年房地产市场仍将面临较大压力。

重点城市新房市场：成交回落，回暖结束

从克而瑞研究监测的百城数据看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于2022年同期，但仍显著低于2019-2021年的同期水平。

显然，楼市销售环比几乎腰斩的数据，已说明前期积累的购房需求释放已接近尾声，市场整体供求迎来“拐点”，增长动能开始转弱。

从四大一线城市2023年以来的市场行情看，基本都在3、4月经历了一波供需两旺复苏，5月开始回落走势。一线城市中，广州市场回落较早，4月市场快速回落，5月新房成交量止跌回稳，但市场表现整体平淡。

2023年，北京楼市自1月开始连续4个月成交量上涨，并在4月达到成交量高点73万平方米，5月市场成交量开始回落，5月前三周(截止到5月21日)仅成交40万平方米。

从数据表现看，2023年北京新房市场显好于2019年、2020年，表现出较强市场复苏能力，但后劲略显不够。

2023年前5月，广州楼市与2021年同期、2020年下半年的市场活跃期相比有较大差距，但因为有楼市“小阳春”，市场整体表现优于2019年同期。

同期，深圳住房供应达到近5年高峰，约为185万平方米，成交规模也达到近5年第二高位，约为148万平方米，高于2019年。相比前几年，2023年前5月深圳楼市最大特点表现为供过于求。

从西南市场来看，即便是2023年楼市复苏强劲的成都也没有必得到疫情前水平。新房供求量自3、4月有一波冲高后，5月成交量虽保持在高位，但较4月已有明显下降，降幅达到9%。

相比其他重点城市，南京楼市似乎回落更早。2月，受益于春节前后需求释放，当地新房成交环比涨幅达51%，3月新房成交量实现同环比双增长。

但在3月中下旬，案场来访量递减，市场增长势能放缓，4月整体成交量回归到本轮行情启动前水平，5月则持续在低位盘整，成交量同比过去三年仍处低位。

从以上几大重点城市分析来看，房地产新房市场的复苏几乎在4月份就戛然而止。

二手房市场：挂牌量攀升，房子“越卖越多”

挂牌量持续攀升成为2023年以来二手房市场最显著特征。不只是北上广深一线城市的二手房市场，南京、成都等重点城市的二手房市场都呈现出一种“越卖越多”的怪现象。

截至5月26日，南京二手房挂牌量已突破17万套大关。成都二手房虽近几月一直保持在高位成交，但据贝壳找房显示，挂牌房源仍维持在约19万套高位。

北京二手房挂牌量在2022年11月就已超过10万套，2023年3月初，链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套。截至5月23日，最新挂牌数已超过11.86万套。

我们认为，二手房挂牌量持续攀升原因有两个：一是因对未来市场不乐观，投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群的置换需求也推动二手房挂牌出售房源增加。

在挂牌量攀升同时，二手房成交量却持续回落。受新房市场高位供应及一二手价格倒挂的虹吸效应影响，上海二手房市场热度在3月冲高至2.4万套后迅速回落，4月仅成交1.77万套。目前，上海一二手房成交比已从最高位的1:4滑落至1:2，预计下半年仍将持续走弱。

4月，广州二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米，环比分别下降18.10%和16.21%，同比分别增长38.04%和35.90%。目前，广州二手房市场整体表现稳定，预计5月成交也将延续回落态势。

南京的二手房成交量自2023年开始逐月走高，直至3月份达到12609套的峰值，4月开始有所回落，连续两个月成交量破万套，这主要是由于二手房以价换量，前期投资客套现。但5月前3周(1日-21日)，南京二手房成交量不及3月峰值一半，下降趋势明显。

3、4月份二手房市场表现抢眼的成都，目前5月二手房已成交约2.1万套，环比下降12%，表现为高位回落。2023年1-5月，成都累计已成交二手房10.2万套，为历史高位。

我们认为，二手房成交回落与近期关于中介费率调整政策有一定关系：一是交易中介费率可能存在下调空间，二是中介费由买卖双方共同承担具备了可能性。这一定程度上导致不少潜在买房人群放缓了入市节奏。此外，还有一个重要原因在于新房市场复苏乏力，对二手房市场活跃度造成直接影响。

二手房挂牌量攀升，一定程度上说明市场改善换房意愿仍比较强烈，但承接二手房成交的刚需人群又重新回归观望，对经济形势不甚明朗、对房价调整仍有所期待是主要原因。目前，北京和上海的二手房议价空间均有所扩大。